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취임 석 달을 갓 넘긴 이재광 HUG 사장은 HUG의 분양가 통제 때문에 ‘로또’ 아파트가 양산되고 시장이 왜곡된다는 지적에 대해 억울하다고 항변했다. 재고 아파트 거래가격은 시시각각 변하는데 신축 아파트 분양가를 그 시점 주변 아파트 수준에서 책정하면 추후 아파트값이 떨어졌을 땐 누가 책임지느냐는 것이다. 분양받은 주택을 처분해 시세 차익을 얻는 ‘로또 수익’을 어떻게 다룰 것인지는 또 다른 차원의 문제라고 강조했다.
◇죽다 살아난 외환위기…리스크 관리 최우선
HUG는 태생적으로 보수적일 수밖에 없다. 1993년 건설사들이 지분을 출자해 주택사업공제조합으로 출발한 HUG는 1990년대 말 외환위기 때 부도 직전까지 갔다. 주택 건설사들이 잇달아 휘청이면서 HUG의 보증 여력도 바닥을 드러냈다. 1999년 정부가 자금을 투입하면서 가까스로 회생했고 대한주택보증으로 이름을 바꿔 새 출발 했다.
2008년 또다시 들이닥친 글로벌 금융위기. 이 때 HUG는 달랐다. 주택시장은 크게 타격을 입었지만 HUG는 큰 흔들림 없이 버텨냈다. 두 번의 위기에서 결과를 가른 것은 사전 리스크 관리였다.
경험으로 체득한 리스크 관리 필요성에다 금융시장에서 산전수전을 다 겪은 이 사장의 철학과 노하우까지 더해져 리스크 관리는 HUG의 최우선 과제로 자리 잡았다.
이 사장은 “강남권 집값이 크게 올라 3.3㎡당 1억원까지 호가하기도 했는데 지금은 호가가 그보다 좀 떨어졌다”며 “만일 전용면적 84㎡짜리 아파트를 30억원 수준에 분양보증을 내준 상태에서 준공 시점에 집값이 20억원으로 떨어진다면 수분양자(분양 계약자)뿐 아니라 HUG도 큰 타격을 입게 된다”고 설명했다.
고급주택에도 예외는 없다. 서울 용산구 한남동 외인아파트 부지에 짓는 최고급 주택 ‘나인원 한남’의 경우 시행사와의 이견을 좁히지 못해 결국 분양보증서를 발급하지 않았고, 시행사 측은 선임대 후분양으로 방향을 틀었다.
이 사장은 “고급주택의 원가 자체가 일반아파트에 비해 높긴 하지만 설계비나 마감재 원가, 토지원가, 금융비용 같은 주요 항목에 대해 HUG가 완전한 정보를 갖기가 어렵다”며 “고급주택에 대해 예외를 인정할 경우 고분양가 심사제도 자체의 근간이 흔들릴 수 있다”고 지적했다.
◇주택시장 변곡점 이미 지났다
그가 유난히 리스크 관리를 강조하는 배경에는 주택경기가 이미 변곡점을 지났다는 판단이 깔렸다. 현재 집값에 거품이 단단히 끼었기 때문에 계속 상승세를 이어가진 못할 것이란 분석이다.
이 사장은 “지금이라도 집을 사야 한다고 하는 이들이 사라질 때까지 집값은 계속 올라가는데 작년 말, 올해 초까지 그랬다”며 “경기가 꺾여 완전히 밑으로 추락한다는 느낌은 아니지만 적어도 지난 몇 분기 동안 보였던 강한 상승 기류는 없어진 것으로 보인다”고 말했다.
특히 전세보증반환보험 가입자가 늘고 있다는 사실에서 집값 변곡점 시그널을 찾았다. 집주인으로부터 전세보증금을 제때 제대로 못 받을 수도 있다는 위기감에 전세보증반환보험 가입이 확대되고 있는 건데, 이는 곧 전세금이 더 오르지 않을 것이란 생각이 크기 때문이라는 것이다. 이 사장은 “집값과 전세값 간 차이가 벌어지면 투기적인 수요는 사라진다”며 “그럴수록 집값이 안정될 가능성이 크다”고 설명했다.
금리 상승도 집값 상승에 큰 걸림돌로 꼽았다. 이 사장은 “금리가 1%포인트만 올라가도 한계가구가 개인 파산에 이를 수밖에 없어서 더 보수적으로 리스크를 관리해야 한다”고 강조했다.
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HUG는 건설사들이 출자해 출발한 기관인 만큼 건설사에 대한 서비스도 강화할 방침이다. 건설사들의 최대 관심사인 보증료율을 인하하는 방안도 검토 중이다. 그동안 보증상품 손실률과 앞으로 주택경기 변동에 따른 위험 등을 용역을 통해 분석하고 있다.
이 사장은 “대한주택보증 출범 후 작년까지 8차례에 걸쳐 분양보증료율을 인하했다”며 “정부가 돈 풀고 주택경기가 좋아지면서 돈을 많이 벌었지만 현재 금리가 오르는 추세여서 보증료율에 대한 접점을 찾아야 한다”고 말했다.
후분양제 도입에 대해선 ‘선분양제는 악(惡)이고 후분양제도는 선(善)이다’라는 식의 흑백 논리로 접근할 것이 아니라 각 제도가 가진 장단점을 따져보고 적절한 비중을 추구해야 한다고 강조했다. 이 사장은 “우리나라만의 독특한 환경에서 선분양 제도가 만들어졌기 때문에 분명히 순기능이 있다”며 “후분양제를 강제할 경우 자금력이 떨어지는 중소 건설사들이 버틸 수가 없다”고 말했다.
HUG는 이미 2013년 후분양대출보증을 출시해 후분양 주택의 사업자금 조달을 지원하고 있고, 후분양제 확대에 대비해 기존 후분양대출보증의 보증 한도를 확대하고 보증료를 인하하는 방안도 검토 중이다.
◇노동이사제 도입 1호 공기업 만들고 싶어
이 사장은 요새 10년 뒤에 HUG가 어떤 모습일까를 많이 생각한다. 자신의 임기는 3년이지만 직원들에게는 평생을 바쳐 일해야 할 직장이니 좀 더 지속가능하면서도 재미있게 일할 수 있는 조직을 만들어줘야 하지 않겠냐는 것이다.
노동경제학을 전공한 그의 머릿속에는 HUG를 노동이사제 도입 1호 공기업으로 만들자는 목표를 설정했다. 노동이사제는 이사회에 근로자 대표가 포함돼 발언권과 의결권을 행사하는 제도를 말한다. 문재인 정부가 공공부문부터 시작해 민간기업으로 확산시키겠다고 한 과제기도 하다. 이 사장은 “노동이사제를 도입해서 회사 전체의 경영과 직원들의 워라밸(일과 삶의 균형)을 공유할 수 있는 사장이 되고 싶다”고 포부를 밝혔다.
◇이재광 사장은…
△1962년 광주광역시 출생 △1981년 전주고 졸업 △1985년 서울대 경제학과 졸업 △1987년 서울대 경제학 석사 △1996~1997년 크레디리요네증권 이사 △1997~1999년 다이와SBCM증권 상무 △2001~2002년 국민연금 기금운용본부 본부장대행 △2002~2005년 한일투자신탁운용 전무 △2005~2008년 KDB자산운용 상무 △2008~2010년 한국투자증권 상무 △2011~2013년 CFA홍콩협회 임원 △2013~2018년 ESG모네타 대표 △2018년 3월 주택도시보증공사(HUG) 사장 취임
