빗장 풀리는 수도권 토지시장 ‘술렁’

[이데일리 박종오 기자] 이르면 내년 하반기부터 서울·수도권 지역의 토지 용도 및 건축 규제가 대폭 완화되면서 이 일대 토지시장이 술렁이고 있다. 특히 개발 압력이 높은 도심부 준공업지역과 신도시 인근의 계획관리지역 등은 토지 활용도가 개선돼 가격 상승에 대한 기대 심리가 높아지고 있다.

17일 부동산업계에 따르면 지난 11일 정부가 2차 투자활성화 대책의 하나로 토지 이용 규제 완화 방안을 내놓으면서 서울·수도권 토지시장의 활성화 기대감이 커지고 있다. 개발 압력이 높은 서울·인천·경기 일대는 전체 행정구역 면적(1만2131㎢)의 13% 수준인 1595㎢가 규제 완화 대상에 속하는 핵심 수혜 지역이다.

김용순 한국토지주택공사(LH)토지주택연구원 부동산경제연구단장은 “대책 시행으로 수도권의 건축 규제가 풀리면 개발 가능한 용지를 중심으로 땅 가치가 높아지고 토지 거래시장도 활기를 띨 것”이라고 말했다.

▲서울·수도권 일대 토지시장이 토지 용도 및 건축 규제 완화 기대감에 술렁이고 있다. 현재 계획관리지역으로 묶여 있는 경기도 화성시 일대.(사진제공=화성시)

이번 대책으로 규제 문턱이 크게 낮아져 거래 활성화가 예상되는 대표적인 곳이 계획관리 및 준공업지역이다. 계획관리지역은 향후 도시에 편입될 가능성이 큰 지역을 관리하기 위해 정부가 개발을 제한한 곳이다. 현재는 단독주택, 음식점·숙박시설(조례허용 지역), 공장 등만 들어설 수 있지만 앞으로 이 지역에는 연립주택과 3000㎡ 미만 판매시설 등도 신축할 수 있다.

준공업지역에는 기존 주거용 오피스텔과 아파트 외에 중소형 호텔과 판매시설을 함께 갖춘 고층 복합건물 건축도 허용된다. 곽창석 ERA코리아부동산 연구소장은 “토지 이용 방식이 다양화되면서 땅의 가치와 개발 사업성도 높아질 수밖에 없다”고 말했다.

활성화 기대감은 수도권 신도시 인근의 계획관리지역과 서울시내 준공업지역을 중심으로 고조되고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 기준 전체 계획관리구역의 약 13%(1568㎢)가 경기·인천지역에 분포해 있다. 분당신도시 면적(19.6㎢)의 80배에 달하는 규모다.

지역별로 경기 화성시가 177㎢로 가장 많고, 여주(140㎢)·이천(121㎢)·포천(118㎢)·파주시(113㎢) 순이다.

동탄2신도시가 조성 중인 화성시는 전체 시 면적의 4분의 1 가량이 계획관리구역이어서 개발 기대감이 남다르다. 화성시 우정읍 C공인 관계자는 “이곳에선 이미 6개월 전부터 땅 주인들 사이에서 토지 용도 규제가 풀릴지 모른다는 얘기가 돌면서 땅값이 호가 위주로 많이 올랐다”고 전했다.

인근 솔안공인 오세천 대표는 “이곳 대부분 지역이 계획관리지역으로 나대지이거나 단독주택, 음식점 등 용도로 사용되는데 앞으로 활용 폭이 넓어지고 건폐율(부지 대비 건축 바닥면적 비율)도 완화되면 거래에 숨통이 트이고 가격도 더 오를 것”이라고 내다봤다.

준공업지역은 서울에 많이 모여 있다. 전국 17개 시도 중 가장 많은 26㎢ 규모다. 영등포구가 여의도 면적의 3배 수준인 9.1㎢로 가장 많다. 이어 구로(6.5㎢)·금천(4.4㎢)·강서(2.9㎢)·성동(2㎢)·도봉구(1.5㎢) 순이다.

영등포구 당산·문래·양평동 준공업지 일대 토지시장은 벌써부터 술렁이고 있다. 기존 상권이 잘 갖춰진 데다 과거 5년 간 한시적으로 시행됐던 토지거래허가구역 지정이 이달 말 해제될 가능성이 크기 때문이다. 문래동3가 S공인 관계자는 “최근 들어 직장인과 외국인 관광객 등을 겨냥한 오피스텔 및 숙박시설을 지을 목적으로 향후 규제에서 풀릴 예정인 준공업지역 땅을 알아보려는 투자 문의가 부쩍 많아졌다”고 전했다.

☞계획관리지역

도시와 인접해 있어 향후 도시로 편입될 수 있는 곳을 따로 관리하기 위해 지정한 별도의 구역.

☞ 준공업지역

도시에서 경공업 등의 공업 시설을 짓되, 주거·상업기능을 갖춘 건축물도 함께 들어설 수 있도록 한 곳.