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김 변호사는 이데일리 `복덕방 기자들`과의 인터뷰에서 최근 보증금 미반환 사고와 관련해 “(임대인)소재 자체가 파악되지 않는 경우 소송을 통해 보증금 반환 절차를 밟아야 한다”면서 “그런 경우가 아니라 하더라도 임차 계약 종료를 서면으로 알리는 등 증거를 모아두는 것이 좋다”고 조언했다.
우선 임대차 계약 종료 의사 표시의 경우 형식에 구애받지 않는다고 했다. 김 변호사는 “계약 종료 의사는 문자 메시지나 전화 등으로 전달해도 문제 없다”며 “다만, 카카오톡과 같이 수신인이 받았다는 표시나 전화 통화 내역이 있으면 만일에 발생할 수 있는 다툼이 있을 때 유용하게 활용될 수 있다”고 말했다.
김 변호사는 이어 “`내용 증명`을 통해 계약 종료 의사를 밝힐 땐 임차 계약 기간과 종료 의사, 임차 보증금을 받을 수 있는 계좌 번호 등을 넣으면 된다”며 “만약 이사갈 집을 계약한 경우 손해배상을 청구할 때를 대비해 참고 서류로 붙이는 것도 좋다”고 설명했다.
`내용 증명`을 반복해서 보내는 것도 법적으로는 문제가 되지 않는다.
김 변호사는 “내용에 따라 달라지겠지만, 일반적인 내용 증명을 반복해서 보낸다고 하더라도 `협박`에 해당하지 않는다”며 “다만, 과격한 표현이나 직접 집을 찾아가는 것은 문제의 소지가 있고 초인종을 연속해서 누른다거나 문을 두드린다면 `주거 침입죄`에 해당할 수 있어 조심해야 한다”고 당부했다.
만약 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 않아 이사할 집의 계약금을 날린다면 `특별 손해`로 간주해 손해배상을 청구할 수 있다.
김 변호사는 “`특별 손해`는 계약을 이행하지 않을 경우 상대가 피해를 입을 것이라고 인지하고 있을 때 인정되는 손해라고 볼 수 있다”며 “이사갈 집에 계약금을 걸어놨다가 보증금을 받지 못 해 이사를 가지 못한다면 계약금을 떼일 수 있다는 것을 집주인이 알고 있어야 한다”고 강조했다.
이어 “구체적으로 임대차 계약 종료 상황을 내용 증명에 작성할 때 새 집의 임대차 계약서를 첨부한다면 이사갈 집에 걸어놓은 계약금까지 손해배상으로 청구할 수 있다”고 덧붙였다.
보증금 반환을 소송으로 진행할 경우에는 법원의 `강제 집행`으로 이행될 수 있다. 김 변호사는 “일단 임대인이 자력으로 돌려줄 재산이 있다면 소송에서 판결을 받아 강제 집행을 하거나 지급 명령 신청을 할 수 있다”며 “하지만 대부분 집주인이 돈이 없는 경우가 많은데, 이 경우 현재 임차인이 살고 있는 집에 대한 경매를 신청해 배당받을 수 있다”고 말했다.
※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.
