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주택의 규모에 따라 또 주택의 수에 따라 명의 문제는 다를 수 있다. 하지만 일반적으로 공동명의가 유리한 세 가지 이유와 공동명의 시 유의할 사항에 대해서 살펴보기로 하자
첫째, 주택 취득 시 자금 출처가 용이하다.
최근 주택 구매의 경우에는 자금 출처에 관해 확인하는 경우가 많다. 주택 구매 자금이 어디서 났는가를 입증해야만 주택 구매가 용이하다는 것이다. 공동명의 취득자가 소득이 있다면 공동명의가 유리하다. 부부간, 직계 존비속 간 소득이 있는 가족과 공동명의로 자산을 취득하면 자금 출처 조사에 유리하다.
최근 대법원 판례에서는 취득 자금에 대해 공동명의로 관리한 계좌에 대해 증여세를 추징하지 않은 판례도 있다.
둘째, 종합부동산세가 절세된다.
부동산을 보유할 때에는 재산세와 종합부동산세를 내게 된다.
재산세 면에서 공동명의는 유리하거나 불리한 차이가 없다. 그러나 종합부동산세 면에서는 공동명의가 유리하다. 공시가격이 6억원 이상의 고가 아파트 등에 대해서는 공동명의로 재산의 보유 비율을 낮추는 것이 종부세가 절세된다. 최근 종합부동산세는 6억원을 초과하는 부분에 대해서 내게 된다. 특히 고가 주택의 경우에는 배우자뿐만 아니라 자녀에게도 증여를 통해 종합부동산세를 낮출 수 있다.
셋째, 임대주택에 소득세가 절세된다.
임대주택에 대한 종합 소득세 면에서는 공동명의가 유리할 수 있다. 종합소득세는 개인별로 내게 되므로 다른 소득이 많다면 임대 소득을 분산하는 것이 유리하다. 다른 소득이 많지 않은 가족 구성원에게 임대 소득이 나뉘어져서 전체적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문이다. 주택이 아닌 규모가 큰 상업용 건물 등 임대료가 발생하는 건물에 대해서는 법인으로 설립하는 것이 세율 면에서 개인보다 유리한 경우가 많다.
넷째, 양도소득세가 절세된다.
부동산을 처분할 때에는 양도소득세를 부담하게 된다. 양도소득세도 기본 세율은 소득세와 마찬가지로 같은 세율이 적용된다. 최저 6%의 세율부터 최고 42%의 세율까지 부동산 가격이 올라간 것에 대해서 누진적으로 적용된다. 따라서 양도 차익이 많은 주택일수록 공동명의로 인한 분산 효과가 크다. 최고 세율인 42%의 세율이 적용되는 경우 약 2000만원 이상의 세금을 절세할 수 있다.
다섯째, 다음 사항은 고려해야 한다.
부동산 공동명의는 무조건 유리한 것은 아니다. 각각의 상황에 맞게 판단이 필요한 부분이다. 우선 불편한 사항이 있다. 담보 대출이나 부동산 처분의 경우에 공동으로 서류를 준비하여야 하는 서류 준비 절차상의 준비가 다소 추가되는 경우가 있을 수 있다.
또 공동명의로 인한 불이익으로 국민연금과 건강보험의 재산 증가로 인해 지역 가입자의 경우 추가적인 건강보험 부담이 증가하는 문제가 있을 수 있다.
기존의 단독 명의를 공동명의로 바꾸게 되면 10년간 증여 공제금액 배우자 6억원(직계비속 5000만원)을 넘게 되면 증여세를 부담하므로 새로 공 명의를 하기 위해서는 유불리를 잘 판단하여 절세 전략을 선택해야 한다.
