'똘똘한 아파트' 열풍에 빌라시장 찬바람…낙찰가율도 '뚝'

그래픽= 이동훈 기자

[이데일리 정다슬 기자] 아파트와는 달리 다세대·연립주택(빌라) 경매시장에는 찬바람이 불고 있다.

그동안 전셋값이 상승하면서 다세대·연립주택은 아파트 대체재로 주목받으며 우후죽순으로 들어섰다. 그러나 최근 지난 몇 년간 다세대·연립주택이 지나차게 많이 공급된데다 다주택자들이 ‘똘똘한’ 아파트 한 채를 안고 가려는 심리가 작용하면서 환금성이 낮고 시세 상승 가능성이 적은 빌라부터 처분하는 분위기다. 이를 반영하듯 다세대·빌라 경매 입찰 경쟁도 예전보다 덜하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 떨어지고 있다.

◇낙찰가 떨어지면서 ‘깡통 주택’ 속출

경매정보업체인 지지옥션에 따르면 지난달 인천지역 연립·다세대주택 낙찰가율은 70.5%로 지난 8월(81.1%)을 기록한 이후 3개월 연속 하락세다. 만약 낙찰가율 70% 선이 붕괴할 경우 주택담보대출 기준 중 하나인 담보인정비율(LTV)보다 낮아지는 것으로 담보 가치보다 시세가 더 떨어졌다는 것을 의미한다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “올해 상반기만 하더라도 200건 초반대였던 인천지역 연립·다세대주택 경매 건수가 하반기 들어 차츰 증가하더니 11월 들어 300건을 돌파했다”며 “이에 반해 평균 응찰자 수는 줄고 낙찰가율은 하락하는 등 침체 분위기가 확연하다”고 말했다.

이미 낙찰가가 감정가의 70%에도 미치지 못하면서 세입자가 법으로 보장된 최우선변제금조차도 돌려받지 못하는 사례도 속출하고 있다. 주택임대차보호법은 임대차보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인은 주택이 경매에 넘어갈 경우, 임대차보증금의 일정액을 다른 권리자보다 최우선으로 변제받을 수 있도록 보호하고 있다. 인천의 경우 수도권 등 과밀억제권 지역으로 8000만원 이하 보증금인 소액 임차인은 최우선변제금을 최대 2700만원까지 보호받을 수 있다. 다만 이때 받을 수 있는 최우선변제금은 낙찰금액의 50% 이하여야 한다.

그러나 지난달 6일 인천지방법원 23계에서 진행된 인천 부평구 부평동 전용면적 38.7㎡짜리 다세대주택은 감정가(7200만원)의 63.5%인 4570만원에 낙찰되면서 세입자인 김모씨는 결국 보증금 2500만원을 다 돌려받지 못했다. 경매 비용을 제외한 낙찰가의 50%가 2183만원에 불과했기 때문이다. 근저당권을 설정한 국민은행 역시 채권액(5160만원)의 절반도 안되는 2183만원만 회수할 수 있었다.

◇최근 5년 새 매년 10만가구 넘게 공급…“매물 쏟아질 수도”

그래픽= 이동훈 기자

서울·경기지역도 마찬가지다. 지난달 경기지역 연립·다세대주택 낙찰가율은 75%로 지난 7월(85.0%)을 기점으로 하락 국면에 접어들었다. 평균 응찰자 수도 지난 7월 물건당 5.4명에서 지난달 4명으로 줄었다. 서울의 경우 여전히 낙찰가율이 90% 선의 높은 수준을 유지하고 있지만 평균 응찰자 수는 같은 기간 5.1명에서 3.2명으로 감소한 상태다.

매매시장에서는 가격이 하락하고 매물이 소화되는 속도도 느려지고 있다. 서울 양천구 목동 천부타운(연립주택) 전용 51.78㎡형은 지난 4월 1억 8500만원에 거래됐으나 지난 10월에는 1억 4700만원에 팔렸다. 불과 반년 만에 집값이 3000만원 넘게 떨어진 것이다. 가격이 내려가서라도 팔리면 그나마 다행이다. 신축빌라의 경우 매수자가 나타나지 않아 건물주가 울며 겨자 먹기로 전세로 전환하는 경우도 적지 않다.

재건축을 노리고 13년 동안 서울 마포구에 지은 지 13년 된 다세대주택을 소유했던 김모씨는 중개업소에 집을 내놓은 지 7개월이 지나도록 사려는 사람이 없자 결국 매입가보다 3000만원 낮춰 팔았다. 김씨는 “내년부터 다주택자 양도세 중과가 시행되는 만큼 언제 될지도 모르는 재건축을 기다리기보다는 파는 게 낫다고 생각했다”고 말했다.

문제는 이런 현상이 장기간 지속할 가능성이 크다는 것이다. 2005~2011년 평균 3만 5000여가구 공급됐던 다세대·연립주택은 2012년 11만 3739가구를 돌파한 이후 매년 10만가구 정도 쏟아져 나왔다. 올 들어 11월까지 공급된 다세대·연립주택도 9만 2415가구에 달한다. 여기에 정부가 공공임대주택을 연평균 13만 가구씩 5년간 공급하겠다고 밝힌 상태다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “다세대·연립주택은 가격 상승 가능성이 낮아 다주택자가 가장 먼저 처분하고 싶어 하는 물건”이라며 “공급 이슈까지 불거지면서 주거 환경과 입지에 따라 매물이 쏟아질 가능성도 크다”고 말했다.