[임대주택의 재발견⑪]"월세가 500만원?"…럭셔리 민간임대

△대기업이 내놓은 임대아파트에 대한 수요자들의 관심이 높다. 롯데건설이 서울 금천구 독산동에 공급한 ‘롯데캐슬 골드파크’의 분양전환형 임대아파트 모델하우스에 사람들이 몰려 있다.

[이데일리 정수영 기자] ‘최고 경쟁률 108.6대 1, 평균 13.9대 1’. 분양 아파트 청약 성적이 아니다. 지난해 6월 서울 구로구 독산동에 나온 임대아파트 분양 성적표다. 179가구 모두 전용면적 98㎡이하 중소형인데도 대형 건설사인 롯데건설이 정부 자금인 주택기금을 한 푼 받지 않고 짓는 순수 민간임대아파트다. 높은 경쟁률을 기록한 이 임대아파트는 계약 이틀 만에 완판됐다.

건설사가 짓는 순수 민간임대아파트 인기가 갈수록 높아지고 있다. 특히 정부의 지원 없이 순수하게 민간 택지에 민간 자본으로 짓는 순수 임대주택 수요가 많은 편이다. 공공임대주택에 비해 규제가 적고, 대부분 부유층을 겨냥한 맞춤형 고급 임대주택으로 건설하기 때문이다.

다만 건축비 등 자금 부담이 커 순수 민간임대 물량은 많지 않다. 국토교통부에 따르면 2014년 말 기준 전국에 임대주택으로 등록된 순수 민간임대주택은 53만 1876가구로 전체 임대주택(170만 8716가구)의 31%에 머물고 있다. 또 민간이 짓더라고 주택기금 지원(전용면적 85㎡ 이하)을 받으면 공공임대로 분류돼 상대적으로 민간임대는 많지 않았다.

◇평균 청약경쟁률이 무려 ‘10대 1’

반면 올해부터는 민간임대주택이 급증할 것으로 예상된다. 지난해 제정한 민간임대주택법이 연말부터 시행에 들어가면서 기업형 임대주택(뉴스테이)을 비롯한 민간 건설 임대주택은 정부 자금 지원 여부와 상관없이 민간임대로 분류되기 때문이다. 임대 의무 기간도 5년 또는 10년에서 올해부터 4년 또는 8년으로 줄어든다.

민간임대는 공공자금인 기금 지원을 받지 않기 때문에 규제에서 자유롭다. 청약통장이 필요 없고, 초기 임대료 제약도 없다. 집이 있어도 상관없다. 취득세 부담도 없다. 다만 뉴스테이와 마찬가지로 연 5%의 임대료 상한제를 적용받는다.

그동안 중대형(전용 85㎡ 초과) 민간임대는 기금 지원을 받을 수 없어 순수 민간임대로만 공급됐다. 그러다보니 고급 주택인 경우가 대부분이다. 2009년 나온 ‘한남 더 힐’이 대표적이다. 당시는 주택시장이 침체된 상황이었지만 이 고급 임대주택은 평균 4.3대1의 경쟁률을 기록했다.

특히 전용 177~244㎡ 기준 임대보증금이 최소 14억 5900만~25억 2070만원, 한 달 월세가 240만~500만원에 달해 화제가 됐지만, 당시 468가구 모집에 2021명이 몰렸다. 이 아파트는 최근 77억원에 분양 전환돼 또 다시 화제가 됐다. 앞선 2006년 판교신도시에 나온 중형 임대주택 ‘동양 엔파트’도 10대 1의 경쟁률을 기록하며 마감됐다.

◇분양 전환 진통…일부 투기장화 우려도

민간임대는 규제가 덜하다 보니 사업자와 입주자간 마찰이 잦다. ‘한남 더힐’은 분양 전환가 책정을 놓고 몇 년 째 법정 공방을 벌이고 있다. 사업자와 입주자가 각각 산정한 감정평가액 차이가 너무 크기 때문이다. 동양 엔파트는 입주 당시 비싼 임대료 논란에 휩싸이기도 했다.

민간임대는 사업자와 협의가 이뤄질 경우 전매(세입자가 임차권을 다른 세입자에게 양도하는 것)나 전대(전셋집을 다시 전세 놓는 것)가 가능해 일부에선 임대주택이 투기장화한다는 우려의 목소리도 나오고 있다. 사업자들은 대부분 전대는 허용하지 않지만, 일부에선 전세 형태로 임대한 아파트를 다른 세입자에게 월세로 재계약하거나, 임대인데도 웃돈을 받은 후 양도하는 행위가 만연하고 있다. 이는 입주자모집공고 당시 일부 경쟁률이 높았던 뉴스테이에서도 공공연히 발생해 논란이 되기도 했다.

임대주택이지만 확정 분양가로 내놓는 경우 사실상 제 역할을 하지 못하는 것도 문제다. 롯데건설이 내놓은 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크’ 민간임대의 경우 일반 분양아파트와 같은 가격의 확정 분양가를 책정했는데, 계약자 100%가 이를 선택했다. 5년간 분양가의 80%만 내고 살다가 현재의 분양가대로 분양 전환하는 방식이다. 이 경우 입주자 순환이 안되고 5년 후엔 임대주택이 사라져 제 기능은 하기 어렵다는 지적이 나오고 있다. 이는 8년 후 임대 의무기간이 끝나는 뉴스테이도 마찬가지다.

이상영 상지대학교 부동산학과 교수는 “아직 우리나라는 임대관리업 육성이 안돼 있고 월세로 전환하는 과도기 단계이다보니 중장기적으로 임대주택이 원활히 공급될 수 있는 환경 조성이 미흡한 상태”라며 “제도적으로나 의식적으로 개선이 필요한 부분”이라고 말했다.