"美 부동산 급등, 국지적 현상 아니다"

[edaily 하정민기자] 미국 연방예금보험공사(FDIC)가 "최근의 부동산 가격 상승은 전국적 현상이 아니라 일부 지역에 국한된 국지적 현상으로 우려할 바가 안 된다"는 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB) 의장의 주장을 정면 반박했다. FDIC는 20일(현지시간) 미국 22개 주요 대도시의 부동산 가격이 미국 전체 부동산 가격에서 차지하는 비중이 날로 늘어나고 있다고 우려했다. 이에 따라 이들 대도시의 집값이 하락하기 시작하면 미국 전체 부동산 시장이 상당한 타격을 입을 것이며 이는 미국 경제의 성장률도 하락시킬 것이라고 경고했다. FDIC에 따르면 현재 미국 362개 도시 중 22개 대도시 지역의 집값은 미국 전체 집값의 35%를 차지하고 있다. 10년 전인 지난 1995년 이 비율은 24%에 불과했지만 2000년 27%로 상승했고 이제 35%에 육박하고 있다. 362개 도시 중 55개 대도시 지역의 집값이 차지하는 비중도 2000년 30%에서 현재 40%로 급증했다. 미국 최대 도시인 뉴욕과 로스엔젤레스(LA)를 보자. 현재 LA와 뉴욕의 부동산 가치는 각각 1조1714억달러, 1조1457억달러로 모두 1조달러가 넘는다. LA의 인구는 미국 전체 인구의 3.40%에 불과하지만 부동산 시장에서의 비중은 6.80%에 달한다. 마찬가지로 미국 전체 인구의 3.20%가 거주하고 있는 뉴욕의 부동산 가치는 미국 전체의 6.60%에 육박하고 있다. 여기다 보스턴, 워싱턴 DC, 샌디에이고까지 합할 경우 이들 5개 도시의 부동산 가치가 무려 4조달러에 달한다. 미국 인구 2억9400만명의 12%가 거주하고 있는 5개 대도시가 미국 전체 부동산 가치의 24%를 차지하고 있다는 의미다. 전문가들은 미국 전체 집값에서 차지하는 일부 대도시의 비중이 워낙 높기 때문에 대도시 집값이 조금만 하락한다 해도 미국 전체 부동산 시장에 상당한 충격파가 올 것이라고 지적한다. FDIC의 리처드 브라운 수석 이코노미스트는 "대도시 부동산 시장이 둔화하기 시작하면 일부 지역만 타격을 입는 것이 아니라 미국 전체가 화를 입게 된다"고 분석했다. 다른 전문가들은 부동산 시장의 경우 주식과 달리 `블루칩`의 동향에 전체 시장이 더욱 민감하게 반응하는 경향이 있다고 지적한다. 닷컴 버블 붕괴로 블루칩 기술주 주가가 급락했을 때, 대다수 종목들의 주가 하락률은 블루칩 기술주 주가 하락폭보다 작았다. 그러나 부동산은 `블루칩` 지역의 집값이 하락할 경우 미국 전 지역 집값을 끌어내린다는 것. 1997년 말부터 2000년 2월까지 S&P500지수는 45% 올랐으나 전 종목 주가는 평균 14% 오르는 데 그쳤다. 마찬가지로 2001년 기술주 주가가 36% 급락했을 때 전 종목 주가는 불과 2% 하락했을 뿐이다. 그러나 부동산은 사정이 다르다. 미국 55개 대도시 집값이 15% 하락하면 미국 전체 집값은 6% 떨어져 연동성이 훨씬 크다. 리만브라더스의 에단 해리스 수석 이코노미스트는 "향후 3년간 미국 대도시 집값이 10% 하락하면 미국 전체 집값은 5% 떨어질 것"이라며 "이 경우 미국 경제 성장률은 4.0%에서 2.5%로 급락할 것"이라고 예측했다.