[이코노믹 View]보유세와 양도세 인상…양자택일하자면

[라정주 (재)파이터치연구원장] 최근 들어 주택 종합부동산세율과 공시가격이 오르고 있고, 주택 가격도 크게 상승했다. 이로 인해 큰 폭으로 늘어난 주택 보유세를 감당할 수 없는 주택 소유자들이 크게 증가하고 있다. 특히 집값 상승이 큰 폭으로 오른 서울에서 종합부동산세를 납부하기 곤란한 대상자가 많이 속출하고 있다. 이들중엔 일정한 소득이 없는 은퇴자가 많이 포함된다. 설상가상으로 차기 대통령 후보 중 주택 보유세 인상을 주장하는 이도 있다. 주택 보유세 인상을 부의 불평등 문제를 완화하기 위한 수단으로 고려한 결과다.

문제는 집값이 올라 세금을 더 내야한다는 논리는 타당하지 않다는 점이다. 집값이 올라도 내손에 돈이 들어오는 것이 아니기 때문이다. 일정한 소득이 없는 주택 소유자는 집값 상승으로 늘어난 세금을 납부하기 어렵다. 결국 집을 팔고 주거지를 옮겨야 하는데, 수도권 내 인접한 곳의 집값은 비슷하기 때문에 수도권 중심에서 수도권 주변지역으로 이동하거나 지방으로 내려가야 한다.

반면 가격이 상승한 집을 팔아서 시세차익을 본 경우에는 상황이 다르다. 현실적으로 추가 소득이 생겼기 때문이다. 따라서 불가피하게 부의 불평등 문제를 완화하기 위해 세금 인상을 고려한다면, 주택 보유세보다는 주택 양도소득세를 선택하는 것이 세금 부담 능력과 논리적 타당성을 고려해볼 때 더 적절하다고볼 수 있다.

만약 주택 보유세를 인상할 경우와 주택 양도소득세를 인상할 경우 경제적 파급효과를 비교해본다면 어느 쪽이 더 클까.

한국조세재정연구원에서 2021년에 발행한 ‘주요국의 부동산 관련 세부담 비교’에 따르면, 우리나라의 부동산 보유세 실효세율(민간보유 부동산자산 대비 부동산 보유세 비율)은 0.16%다. 필자가 속한 연구원의 분석 결과 만약 주택 보유세 실효세율(0.16%)을 우리나라보다 부동산 보유세 실효세율이 높은 호주수준(0.34%)으로 끌어올린다고 가정할 경우 보유세 인상율은 113%에 달하는 것으로 나타났다. 주택 양도소득세율을 동일한 비율로 인상한다고 가정하고 각각의 파급효과를 비교해보니 결과적으로 보유세를 인상하는 것이 실질GDP(국내총생산)와 일자리를 각각 26배, 5배 더 악화시키는 것으로 나타났다. 주택 보유세 납부 대상자가 주택 양도소득세 납부 대상자보다 압도적으로 많기 때문이다. 주택 보유세와 주택 양도소득세를 100으로 놓고 볼때 주택 양도소득세 비율은 4%에 불과하다.

흥미로운 점은 주택 보유세 실효세율과 주택 양도소득세율을 인상할 경우 경제 전체적으로 부정적인 효과가 발생하지만, 주택 가격은 하락하지 않는다는 점이다. 세금인상으로 주택시장이 위축되어 주택수요가 줄어들지만, 주택공급도 같은 비율로 감소하기 때문에 주택 가격이 변하지 않기 때문이다.

결국 경제 성장을 촉진하면서 주택 가격을 하락시킬 수 있는 방안은 주택 공급을 확대하는 일이다. 주택 관련 세금을 인상하기 보다 주택 공급을 많이 확대하는 방향으로 주택 정책을 추진하는 것이 타당하다. 그래도 불가피하게 주택 관련 세금을 인상해야 한다면 주택 보유세보다는 주택 양도소득세를 인상하는 게 경제 전반에 덜 부담이 될 것이다.