작년 땅값 9.5% 오른 ‘파주’…공시지가 상승률은 절반, 왜

단위=%, 자료=국토교통부

[이데일리 박민 기자] 국토교통부가 지난 12일 발표한 올해 전국 표준지 공시지가(땅값)는 전년 대비 9.42% 올라 11년 만에 가장 큰 폭의 상승세를 기록했다. 특히 서울이 13.87% 오르며 가장 큰 폭의 상승률을 보였고, 이중 강남구는 잠실 국제교류복합지구 및 영동대로 지하 통합개발계획 등의 요인으로 전국 시·군·구 가운데 공시지가 상승률 1위(23.13%)를 차지했다.

이문기 국토부 주택토지실장은 올해 공시지가 상승률에 대해 “최근 가격이 급등했거나 상대적으로 시세와 격차가 컸던 가격대의 토지를 중심으로 현실화율을 개선해 형평성을 제고했다”며 “중심상업지나 대형 상업·업무용 건물 등 고가 토지(1㎡당 2000만원 이상)의 공시지가 변동률이 높았다”고 설명했다.

공시지가 발표 이후 이뤄진 질의응답 가운데 “지난해 지가 변동률 9.53%를 기록하며 전국 시·군·구 땅값 상승률 1위를 차지한 경기 ‘파주시’는 왜 공시지가 변동률 상위권에 없는가”라는 질문이 나왔다. 이날 국토부가 낸 공시지가 변동률 상위 5곳에는 서울 강남구(23.13%)·중구(21.93%)·영등포구(19.86%), 부산 중구(17.18%)·부산 진구(16.33%)만 있었다.

파주시는 지난해 4월 남북 정상회담 등 남북 관계 호전에 따른 접경지역 투자수요와 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선(파주 운정∼서울 삼성) 등 광역교통망 확충에 대한 기대감으로 땅값이 지난 1년간 9.53%나 뛰었다. 파주 내에서도 군내면(124.14%), 장단면(109.90%), 진동면(86.68%) 등의 땅값이 크게 오르며 상승세를 견인했다.

그러나 국토부에 추가 자료 요청을 통해 알아본 결과 올해 파주시의 공시지가 변동률은 4.45%에 그쳤다. 지난해 땅값이 가장 많이 오른 지역 치고는 공시지가 변동률이 상대적으로 낮은 편이었다.

왜 이같은 차이가 발생하는 것일까. 이는 공시지가 변동률과 지가변동률을 구하는 통계 방식의 차이에서 비롯됐다는 게 국토부측 설명이다.

‘공시지가 변동률’은 공시 대상 부동산의 총합을 모두 구해 전년도 총액과 올해 총액간의 변동률을 비교하는 방식이다. 반면 ‘지가 변동률’은 공시지가 총액 변동률이 아닌 개별 토지들의 가격 변동률의 평균을 구하는 방식을 사용한다.

예를 들어 각각 100만원에 해당하는 A, B, C, D 4개의 땅이 있다고 가정해보자. 올해 땅값이 각각 4%, 5%,10%, 20% 올랐다면 땅값은 104만원, 105만원, 110만원, 120만원이 된다. 총액은 400만원에서 439만원이 된다. 총액간 변동률을 따지는 공시지가 상승률은 9.75%다.

반면 총액 기준이 아닌 개별 토지들의 가격 변동률의 따지는 ‘지가 변동률’은 값이 다르다. 라스파이레스 산식에 따라 지가총액 구성비를 가중치로 적용해 산정한다. 복잡한 통계 방식이기에 이해하기 쉽게 간단한 산술평균 방식으로 치환해서 계산하면 각 땅의 변동률(4%+5%+10%+20%)의 평균인 19.5%가 된다. 즉 공시가격 변동률보다 지가변동률이 훨씬 더 높게 나오는 셈이다.

다시 말해 총액 방식(공시지가 변동률)은 고가 금액대의 땅들의 변화가 많을 수록 총액간 격차로 변동률이 높게 나온다. 반대로 저렴한 땅들은 땅값이 많이 올라도 총액에는 별 영향을 못 미친다. 즉 고가 토지가 많을수록 공시지가 변동률에 기여하는게 크다.

파주의 경우 그동안 저가 토지가 많이 올라서 지가 변동률은 높았지만 상대적으로 공시가격 변동률은 낮은 이유가 여기에 있다.

여기서 한가지 더. 그럼 왜 지가 변동률과 공시지가 변동률 산정방식에 차이를 뒀을까.

국토부 관계자는 “공시지가는 우리나라 전체적인 부동산 가치가 어떻게 바뀌고 있는지를 보기 위해 시장의 절대적인 수치를 파악하는 것이고, 지가 변동률은 상대적인 시장의 동향을 보기 위해서 각각 다른 산정방식을 채택한 것”이라고 설명했다.