계약됐다 하면 신고가.. '집값 거품' 논란 가열

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 박민 기자] 서울 강남권을 중심으로 아파트값이 최근 들어 무섭게 치솟으면서 집값 ‘거품’ 논란이 고개를 들고 있다. 거래량은 작년 대비 반토막이 난 상황에서 매매값은 오히려 비정상적으로 급등하는 등 과열 양상을 보이고 있어서다.

집값에 거품이 끼었다고 주장하는 쪽에서는 현재 시장 참여자들의 비이성적인 ‘심리’에 주목한다. 한 두달 새 가격이 1억~2억원이나 껑충 뛴 집을 매입하는 것은 추가 가격 상승에 대한 기대심리가 크게 작용한 것으로, 이 과정에서 정상적이지 않는 가격이 형성됐을 가능성이 크다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “정부의 재건축 규제 등으로 향후 서울의 공급 물량이 줄어들 수 있다는 불안 심리와 ‘지금 집을 사지 않으면 영원히 못산다’는 수요가 맞물려 집값이 비정상적인 급등 양상을 보이는 것”이라고 진단했다.

무엇보다 현재 서울의 부동산 시장이 ‘회복기→상승기→급등기→침체기’로 이어지는 순환 과정에서 ‘급등기’의 정점에 다다른 만큼 현재 가격 급등세가 언제 꺾일지 모르는 ‘불안한 상승’이라는 분석도 많다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “근본적으로 거래량이 줄어드는 상황에서 가격이 오르는 건 정상적인 시장 모습으로 볼 수 없다”며 “갈곳 잃은 유동자금이 부동산시장에 쏠리며 상승장세가 불안하게 이어지고 있는 것”이라고 지적했다.

일각에서는 ‘집값을 의도적으로 올리기 위한 집주인과 중개업자간 가격 담합이다’. ‘호가 부풀리기다’는 등의 각종 의혹들도 쏟아지고 있다. 터무니없는 주장이 아닌 것이 실제 올해 초 서울 송파구의 한 아파트 단지 부녀회에서 매매가격을 담합하고, 인근 공인중개업소에 이러한 가격 담합에 협조하라고 강요하는 일도 벌어졌다. 이에 정부가 집값 담합 강요 시 업무방해 혐의로 처벌하는 방안을 마련하는 등 인위적인 가격 개입에 대응하기도 했다.

[이데일리 이미나 기자]

반면 아직 거품을 논할 단계가 아니며 적정 수준이라는 주장도 적지 않다. 현재 강남 집값 상승폭은 심리적인 측면에서는 ‘이상 급등’으로 볼 수 있지만 수급(수요와 공급) 여건이나 가구소득 대비 주택가격 비율(PIR:Price to Income Ratio) 등을 따졌을 때 적정한 수준이라는 설명이다. 서울은 공급은 부족한데 대기수요가 넘쳐나고 있는데다, 최근 서울 강남권 아파트 주요 구매 계층인 중산층 소득이 계속 오르고 있다는 점도 집값 거품론을 인정하지 않는 근거로 작용한다.

통계청에 따르면 올 1분기 소득 중간 계층인 3분위 가구의 월평균 소득은 403만 5000원으로 작년 대비 0.2% 증가하는데 그쳤지만, 상위 20%인 5분위 가구는 1015만 1700원으로 9.3%나 뛰었다. 이상우 유진증권 애널리스트는 “최근 서울 강남 등 인기지역의 아파트 구매에 나서는 주요 계층이 전국 기준으로 보면 소득 상위 20~30% 수준의 가구”라며 “이들 가구의 소득 증가분을 고려하면 현재 집값 상승은 거품이 아닌 정상적인 구조”라고 말했다.

실제 KB국민은행이 KB국민은행에서 실행된 아파트 담보대출(구입자금대출) 중 실제 거래된 아파트 매매가격과 차주의 가계소득 자료를 비교한 서울의 PIR 지수는 작년 4분기 9.4배에서 올해 1분기 8.9배로 낮아졌다. 서동한 KB금융지주 경영연구소 책임연구원은 “서울 집값이 오르는 상황에서 PIR가 작년보다 낮아졌다는 것은 연소득이 높은 차주의 집값 구매가 많아졌다는 해석이 가능하다”고 말했다. 즉 고액 자산가들의 주택 구매가 활발해지면서 집값이 상승한 것이라는 추론이 가능하다는 것이다.