오피스 공실 늘어나는데 수익률 상승…왜?

[이데일리 원다연 기자] 서울 강남 마제스타 빌딩, 여의도 SK증권 빌딩 등 올 상반기 서울에서만 22개 동의 신규 오피스가 공급되는 등 서울을 비롯한 전국의 오피스 공급 규모가 크게 늘어나고 있다. 물량 공세에 하락세로 접어들었던 오피스 공실률(빈 사무실 비율)은 올 2분기 다시 상승세로 전환했지만 저금리에 갈 곳 잃은 유동자금이 오피스시장으로 몰려들어 몸값이 높아지며 투자수익률은 여전히 상승세를 이어가고 있다.

26일 한국감정원이 발표한 ‘2017년 2분기 상업용 부동산 임대동향 조사’에 따르면 지난달 말 기준 전국 오피스 공실률은 12.4%로 집계됐다. 이는 전분기(11.6%) 대비 0.8%포인트 늘어난 수준으로 오피스 공실률은 올 1분기 하락세에 접어들었던 것에서 다시 상승세로 전환됐다. 오피스 공실률 상승세는 오피스 공급 물량이 크게 늘어난 영향이 크다. 건축물대장 기준 지난해 하반기 오피스 공급량은 380만 6446㎡에서 올 상반기 419만 4828㎡로 증가했다.

특히 올 2분기 서울에서는 도심·강남·여의도 등 모든 권역에서 공실률이 증가했다. 서울역 및 강남대로 상권에서는 기업체 이전 영향으로 공실이 늘어나고 여의도 상권에서는 신축 오피스 공급으로 기존 오피스의 공실이 증가했다. 한국감정원 집계에 따르면 서울 오피스 공급량은 지난해 하반기 122만 8612㎡ 규모에서 올 상반기 177만 6701㎡로 45% 가량 크게 늘어났다. 이에 따라 서울 전체 오피스 공실률은 전기 대비 1.5%포인트 증가한 11.3%를 기록했다.

그러나 이 같은 공실률 증가에도 투자수익률은 호조세를 띠고 있다. 올 2분기 전국 오피스 투자수익률은 1.62%로 전기 대비 0.07% 상승했고, 서울 역시 1.71%로 같은 기간 0.06% 높아졌다.

공실에 따른 임대수익률 하락에도 수익형 부동산에 대한 투자 쏠림 현상으로 자산가치가 커지고 있기 때문으로 풀이된다. 실제 저금리 기조로 수익형 부동산에 대한 투자 수요가 늘어나면서 올 2분기 상업·업무용 부동산 거래량은 5만 3419건으로 전분기(4만 2247건)보다 26.4% 증가했다. 수요가 늘면서 오피스 자산가치도 올라 올 2분기 오피스 자본수익률은 0.45% 증가했고, 전분기 대비 0.01%포인트 하락한 소득수익률에도 전체적인 투자수익률은 상승세를 유지했다.

전문가는 오피스시장의 이같은 흐름이 올 하반기에도 이어질 것으로 내다봤다. 유명한 메이트플러스어드바이저 리서치파트장은 “올해 서울 오피스 거래 규모가 역대 두번째 수준으로 전망되는데 이는 저금리 기조가 이어지면서 오피스가 대체투자재로 선호되고 있는 영향”이라며 “올 하반기 경제 상황은 상반기보다 긍정적으로 전망되고 있는 만큼 이 같은 오피스 투자수익률 상승세는 당분간 이어질 것”이라고 말했다.