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최근 빌라 중 일부 층을 근린생활시설로 허가받은 후 이를 주택으로 매매하거나 세를 놓는 사례가 적지 않아 소비자들의 주의가 요구된다. 본래 주거용으로 사용할 수 없는 공간을 무단 용도변경한 책임은 고스란히 매수자에게 돌아가게 된다.
◇“한 층이라도 더 짓자”…각종 혜택으로 ‘감언이설’
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문제는 준공 후 사용승인을 받은 뒤 이를 멋대로 주거용으로 개조해 분양하는 사례가 적지 않다는 것이다. 서울시에 따르면 무단 용도변경 적발 건수는 2014년 627건에서 지난해 786건으로 늘었다. 올 들어선 10월 말까지 521건이 적발됐다.
근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것은 엄연한 불법이기 때문에 적발 즉시 원상복구 명령이 떨어지고 이를 바로잡지 않을 경우 시세의 10%에 해당하는 이행강제금을 내야 한다. 이행강제금은 최대 연 2회씩 위반사항이 개정되지 않는 한 계속 부과할 수 있다. 이 때문에 적발시 위반 시설물을 없애지 않는 한 이행강제금을 계속 내야 하고, 이를 체납할 경우 해당 부동산을 압류당할 수도 있다.
은평구청 관계자는 “사용승인 이후 6개월, 2년마다 단속에 나서 무단 용도변경을 적발하고 있다”면서도 “근린생활시설을 주거용으로 개조해 사용하는 것을 밖에서는 알 수 없고 실내에 들어가서 확인해야 하기 때문에 적발 자체가 쉽지 않다”고 말했다.
이렇듯 단속에 한계가 있다 보니 근린생활시설을 주거용으로 개조해 분양하는 사례도 늘고 있다. 최근에는 주변 시세보다 싸게 살 수 있다는 점을 내세워 수익형 투자 상품으로 홍보하는 경우도 있다. 이행강제금을 5년 동안 보장하겠다거나 구청에서 단속에 나올 시기에 맞춰 싱크대(위법시설물)를 빼서 단속에 걸리지 않도록 해주겠다는 식이다.
◇집주인, 이행강제금 물고 매매에도 불리…세입자, 전세자금대출 받기 어려워
하지만 근린생활시설은 주거시설이 아니기 때문에 각종 세법에서도 불리한 점이 많다. 일반주택은 취득세율이 1.1%인 것에 반해 상업용 건물인 근린생활시설은 매입가의 4.6%를 취득세로 내야 한다. 또 일반주택은 일정 기간 이상 소유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 근린생활시설에는 이런 혜택이 없다. 재산세 역시 주택보다 최대 3배가량 많다.
근린생활시설로 등록된 빌라에 세들어 사는 임차인 역시 주의가 필요하다. 국민주택기금 전세자금 대출을 받을 수 있는 대상은 전용면적 85㎡ 이하 규모의 아파트, 단독·연립주택, 주거용 오피스텔 등이다. 건축물 대장상 근린생활시설은 전세자금 대출을 받을 수 없는 것이다. 다만 일부 2금융권에서는 근린생활시설 거주자에게도 전세자금대출을 제공하고 있는데 이 경우 은행에서 대출받는 것보다 금리가 2배 이상 높다.
양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “최근 몇년 새 빌라가 많이 공급되면서 매맷값이 떨어지고 있는 추세인데 태생적으로 불법인 빌라 내 근린생활시설는 매매시장에서 더욱 불리한 위치에 놓일 수밖에 없다”며 “향후 시세 차익을 얻기 어려울 뿐만 아니라 거래 자체가 어려울 수도 있는 만큼 당장 싼 가격에 현혹돼 무턱대고 매입에 나서는 것은 삼가야 한다”고 말했다.