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국방부가 사드(THAAD·고고도 미사일방어체계) 부지로 확정한 성주골프장(경북 성주 롯데스카이힐 성주CC) 대토(代土) 대상으로 경기도 남양주시 퇴계원 일대 군부대를 확정·발표한 16일 오후. 이 일대 부동산시장은 기대감에 들뜬 표정이다. 성주골프장 소유주인 롯데그룹이 대토로 받은 이 부지에 대규모 쇼핑몰이나 유통시설, 주상복합 아파트 등 복합단지 개발사업을 벌일 것으로 예상해서다.
◇남양주, 재정비지구 지정 후 해체 경험
국방부가 대토로 확정 발표한 부지는 남양주 퇴계원면 퇴계원리 130-19번지와 퇴계원리 130-33번지 군시설로, 부지 규모만 총 20만㎡에 달한다. 땅값은 공시지가 기준 1400억원 대로, 감정가는 이 보다 훨씬 높을 것으로 보인다.
이곳은 군부대 지역으로 남양주시가 이미 재정비촉진지구로 지정 후 해제한 경험이 있다. 남양주시는 뉴타운사업을 벌이기로 하고 왕숙천을 끼고 있는 퇴계원리 군부대 일대를 2009년 재정비 촉진지구로 지정했다. 이어 2012년 지구를 4개 구역으로 나누고 도시개발사업으로 진행하는 촉진계획 결정·고시를 냈다.
계획대로라면 2018년까지 이 일대에는 아파트 3696가구가 들어서 9610명이 입주하게 된다. 하지만 군부대 이전 작업이 지지부진하고 시행자가 정해지지 않으면서 실효기간 3년을 넘겨 결국 촉진계획이 효력을 상실했다. 남양주시는 지난해 10월 이 일대를 재정비 촉진지구에서 해제했다.
지난 6~7년 동안 개발계획 수립 및 취소가 번복되면서 주변 집값은 제자리걸음이다. 군부대와 인접한 쌍용스윗닷홈 아파트는 전용면적 84㎡짜리가 2억 8500만~3억원 선이다. 인근 강남부동산 관계자는 “아파트값 급등락 폭이 500만~1000만원 선으로 크지 않다”면서도 “롯데가 개발사업에 나설 경우 집값이 한바탕 들썩일 가능성이 크다”고 말했다.
◇용도 상향 조정, 특혜 시비 휘말릴수도
그렇지만 롯데가 개발사업을 본격화하기 위해서는 넘어야 할 산이 많다. 우선 감정평가를 둘러싼 논란이다. 양측이 제시하는 감정평가액 차이가 크게 벌어질 경우 교섭이 난항을 빚을 수 있다. 김현수 단국대 도시계획부동산학과 교수는 “땅값은 자연녹지지역 상태에서 감정하는 것과 향후 용도 변경까지 감안해 평가하는 것과 큰 차이가 있다”며 “양측의 감정평가 갭(차이)은 클 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.
롯데그룹이 부지를 확보한다 해도 이후 개발사업에 따른 기부채납도 걸림돌이 될 수 있다. 현재 부지 대부분은 토지이용계획상 자연녹지지역으로 주상복합단지로 개발할 경우 상업지역이나 준주거지역으로 용도 변경을 해야 한다. 이 경우 3단계 이상 상향 조정이 이뤄져야 한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도시개발사업이나 지구단위계획 수립을 통해 용도 상향 조정은 가능하겠지만, 특혜 시비에 휘말릴 수 있다”며 “이 경우 높아지는 용적률의 40~50% 정도를 기부채납해야 할 텐데 사업성이 있을 지 따져봐야 한다”고 말했다.
