'사드부지 맞교환' 남양주 퇴계원…"두달 전부터 집값 오르고 매물 줄어"

[이데일리 정수영 김성훈 기자] “성주골프장이랑 이쪽 군부대를 맞교환한다는 얘기가 나온 건 벌써 두 달도 넘었어요. 소문이 돌면서 아파트값이 평균 500만원 정도 올랐는데, 집주인이 팔려고 내놓은 매물이 거의 없어요. 국방부가 (부지 맞교환) 발표를 했으니 아무래도 기대감에 가격은 오르지 않겠습니까.”(경기도 남양주시 퇴계원면 성원부동산 관계자)

국방부가 사드(THAAD·고고도 미사일방어체계) 부지로 확정한 성주골프장(경북 성주 롯데스카이힐 성주CC) 대토(代土) 대상으로 경기도 남양주시 퇴계원 일대 군부대를 확정·발표한 16일 오후. 이 일대 부동산시장은 기대감에 들뜬 표정이다. 성주골프장 소유주인 롯데그룹이 대토로 받은 이 부지에 대규모 쇼핑몰이나 유통시설, 주상복합 아파트 등 복합단지 개발사업을 벌일 것으로 예상해서다.

◇남양주, 재정비지구 지정 후 해체 경험

국방부가 대토로 확정 발표한 부지는 남양주 퇴계원면 퇴계원리 130-19번지와 퇴계원리 130-33번지 군시설로, 부지 규모만 총 20만㎡에 달한다. 땅값은 공시지가 기준 1400억원 대로, 감정가는 이 보다 훨씬 높을 것으로 보인다.

이곳은 군부대 지역으로 남양주시가 이미 재정비촉진지구로 지정 후 해제한 경험이 있다. 남양주시는 뉴타운사업을 벌이기로 하고 왕숙천을 끼고 있는 퇴계원리 군부대 일대를 2009년 재정비 촉진지구로 지정했다. 이어 2012년 지구를 4개 구역으로 나누고 도시개발사업으로 진행하는 촉진계획 결정·고시를 냈다.

계획대로라면 2018년까지 이 일대에는 아파트 3696가구가 들어서 9610명이 입주하게 된다. 하지만 군부대 이전 작업이 지지부진하고 시행자가 정해지지 않으면서 실효기간 3년을 넘겨 결국 촉진계획이 효력을 상실했다. 남양주시는 지난해 10월 이 일대를 재정비 촉진지구에서 해제했다.

지난 6~7년 동안 개발계획 수립 및 취소가 번복되면서 주변 집값은 제자리걸음이다. 군부대와 인접한 쌍용스윗닷홈 아파트는 전용면적 84㎡짜리가 2억 8500만~3억원 선이다. 인근 강남부동산 관계자는 “아파트값 급등락 폭이 500만~1000만원 선으로 크지 않다”면서도 “롯데가 개발사업에 나설 경우 집값이 한바탕 들썩일 가능성이 크다”고 말했다.

◇용도 상향 조정, 특혜 시비 휘말릴수도

그렇지만 롯데가 개발사업을 본격화하기 위해서는 넘어야 할 산이 많다. 우선 감정평가를 둘러싼 논란이다. 양측이 제시하는 감정평가액 차이가 크게 벌어질 경우 교섭이 난항을 빚을 수 있다. 김현수 단국대 도시계획부동산학과 교수는 “땅값은 자연녹지지역 상태에서 감정하는 것과 향후 용도 변경까지 감안해 평가하는 것과 큰 차이가 있다”며 “양측의 감정평가 갭(차이)은 클 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

롯데그룹이 부지를 확보한다 해도 이후 개발사업에 따른 기부채납도 걸림돌이 될 수 있다. 현재 부지 대부분은 토지이용계획상 자연녹지지역으로 주상복합단지로 개발할 경우 상업지역이나 준주거지역으로 용도 변경을 해야 한다. 이 경우 3단계 이상 상향 조정이 이뤄져야 한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도시개발사업이나 지구단위계획 수립을 통해 용도 상향 조정은 가능하겠지만, 특혜 시비에 휘말릴 수 있다”며 “이 경우 높아지는 용적률의 40~50% 정도를 기부채납해야 할 텐데 사업성이 있을 지 따져봐야 한다”고 말했다.