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이강천 협회장은 “현행 주택임대차보호법(주임법)으로는 이와 같은 전세사기를 예방하기 어렵다”고 지적했다. 그는 “임차권설정등기가 의무화되어 있었다면, 임차인들이 사전에 임대인의 보증금 상태와 기존 임대차 현황을 파악할 수 있어 이런 대규모 사기를 막을 수 있었을 것”이라고 강조했다.
현재 주택임차권의 공시 제도는 임차권등기와 주택의 인도 및 전입, 확정일자에 의한 공시로 이원화돼 있다. 이 협회장은 이러한 시스템의 한계를 지적했다. 그는 “주택의 인도와 전입이라는 대항요건만으로는 전세 피해 등에 대한 예측이 어렵다”며 “선순위 임차인이 있는지 확인하기 위한 전입세대 열람이 불편하고 그 열람한 자료 또한 정확하지 못한 것이 현실”이라고 지적했다.
임차권설정등기 의무화가 시행되면 어떻게 달라질까. 이 협회장은 “임차권에 관한 사항인 점유 및 전입 일자, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등을 쉽게 알 수 있게 된다”며 “이로 인해 주택을 매수하려는 사람 또는 임차인으로서 임대차 계약을 체결하거나 돈을 빌려주고 주택을 담보로 근저당권을 설정하려는 사람 등이 임차보증금 또는 대출금 회수 자금을 파악할 수 있는 것은 물론 전세사기를 예방하는 효과도 생긴다”고 강조했다.
다만 임차권설정등기 의무화를 위해서는 주임법 개정이 필요하다. 이 협회장은 구체적인 개정 방향에 대해 “주임법 제3조(대항력 등) 제1항을 개정해 임대차등기를 마치면 임대차는 제3자에 대해 효력이 있고, 임차권등기를 마친 임차인은 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있도록 해야 한다”고 제안했다.
시민단체를 중심으로 법 개정 논의도 활발하게 이뤄지고 있다. 이 협회장은 “경제정의실천시민연합(경실련), 참여연대 등 시민단체와 학계, 많은 전세 피해자들이 임차권설정등기 필요성에 동의하고 있다”며 “최근 경실련과 공동으로 관련 토론회를 개최했고, 앞으로도 국회는 물론 정부, 언론에 적극적인 협조를 구할 계획”이라고 밝혔다.
이 제도에 대한 우려의 목소리도 있다. ‘비용이 들고 번거롭다’는 일각의 비판에 대해 이 협회장은 “등록 면허세와 지방교육세는 몇천 원 정도의 수준에 불과하고, 전문가의 시각에서 보면 등기의 번거로움은 전입을 하거나 확정일자를 갖추는 정도”라고 반박했다. 그는 “임차인은 물론 제 3자의 재산권을 보호하면서 전세사기의 불안감도 해소할 수 있는 해법이 약간의 번거로움을 이유로 무시돼선 안될 것”이라고 덧붙였다.
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