[김용일의 부동산톡]매매계약 당사자가 여러명이거나 상속인들이 계약해제하는 방법

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 당사자가 여러명인 경우 매매계약해제를 하려고 할때는 당사자 전원이 해제해야 하는 것이 원칙이다. 당사자가 사망시, 망인의 상속인들이 여러명인 경우에도 동일하다. 그러나, 예외도 있는바, 이번 시간에는 당사자가 여러명인 경우 계약해제의 법리와 사례 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 당사자가 여러명인 경우 매매계약, 임대차계약 등 해제, 해지의 법리

민법은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”고 규정하고 있다(제547조 제1항).

따라서, 계약 당사자가 여러명인 경우 해제, 해지를 하기 위해서는 원칙적으로 해당 계약 당사자 전원이 해제, 해지 의사표시를 해야만 유효하다.

예를들어, 부동산을 여러명이서 매수하는 경우 또는 부동산 매도인이 여러명인 경우 등은 그후 계약해제를 하기 위해서는, 공동매수인 또는 공동매도인 전원이 또는 전원에게 해제 의사표시 해야 함이 원칙이다.

또한, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에도, 그후 공동인대인들이 임대차계약을 해지하려면 원칙적으로 공동임대인들 전원이 임차인에게 해지 의사표시를 해야 된다.

처음에는 당사자가 1명이었으나, 그후 당사자가 여러명이 된 경우도 마찬가지이다. 관련하여 법원은 “이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 위와 같은 해지의 법리가 적용된다.”고 하였다(대법원 2012다5537 판결).

한편, 계약 해제의 효력은 해제 의사표시를 한 날이 아니라 해제 의사표시가 상대방에게 도달한 날을 기준으로 한다. 그리고, 위와 같이 다수 당사자가 계약해제의 의사표시를 함에 있어서는, 해당 당사자들이 동시에 의사표시를 할 필요는 없고, 순차적으로 해제 의사표시를 해도 된다.

예를들어, 매도인으로 A, B가 있고, 매수인이 있고, 매수인이 계약을 위반하여 매도인들이 계약해제를 하고자 하는데, 각자 해제 의사표시를 하는 경우를 생각할 수 있다. 구체적으로 매도인 A가 2020.4.8.에 해제 의사표시를 내용증명으로 한 것이 2020.4.9.에 매수인에게 도달하였고, 매도인 B가 2020.4.6.에 내용증명으로 해제 의사표시를 한 것이 2020.4.10.에 매수인에게 도달하였다면, 매도인들의 해제 의사표시 중 가장 늦게 매수인에게 도달한 2020.4.10.에 해제의 효력이 발생하는 것이다.

◇ 당사자가 사망시, 망인의 상속인들이 여러명인 경우 해제, 해지의 법리

부동산계약을 체결후 사망하게 되면, 망인의 상속인들은 망인의 계약상 지위와 법률관계 및 취소권, 해제권 등도 승계한다. 만일, 부동산계약을 체결 후 사망하였는데 상속인이 여러명인 경우라면, 당사자가 망인 1명에서 공동상속인 전원으로 승계되므로, 위와 같은 공동 당사자의 해제 법리가 적용된다.

예를들어, 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 계약금, 중도금까지 지급한 상태에서 사망한 경우, 매수인인 망인의 상속인들은 위 부동산의 잔금을 지급할 의무가 있다. 매수인인 망인의 상속인들이 매도인에게 잔금을 지급하고자 하는데, 매도인이 소유권이전등기를 할 수 없는 이행불능 사유가 있거나 이행을 지체하는 등 채무불이행 사유가 있는 경우, 매수인의 상속인들은 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 이때, 망인의 상속인들은 다수 당사자의 계약해제 법리에 따라, 상속인 전원이 매도인에게 해제의 의사표시를 해야 계약이 유효하게 해제된다(대법원 2013다22812 판결).

◇ 당사자가 여러명이라도, 1인에게 해제권한이 인정되는 경우

한편, 위와 같은 계약 당사자가 여러명인 경우 계약 해제를 전원이 해야 하고, 전원을 상대로 해야 한다는 법리는 당사자들간 특약으로 배제가 가능하다. 따라서, 당사자 중에 1인에게 계약해제권을 일임하고 싶다면 계약서 체결당시에 특약으로 기재하면 된다(대법원 93다46209 판결).

또한, 위와 같은 특약을 하지 않았더라도, 계약 체결시부터의 구체적 사정에 의해 여러명의 당사자 중 1명이 이들을 대표하였다고 볼 수 있는 경우에, 위 1인에게 계약해제권이 일임되었다고 인정된 사례도 있다.

관련하여 법원은 “계약당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 할 것이나, 피고가 위 매매계약체결시부터 계약해제통지를 받을 때까지 시종일관 매수인측을 대표하였고, 매매계약서에도 ‘피고외 3인’으로 표시되었으며, 원고들로서는 다른 매수인을 만난 적도 없었다면, 피고외의 다른 매수인들은 피고에게 위 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 포함한 위 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임하였다고 봄이 상당하므로, 원고들로서는 피고에게 위 매매계약의 해제를 통고함으로써 매수인들 전원에 대한 해제의 의사표시를 적법히 하였다고 할것이다.”고 하였다(대법원 92다50805 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사