'분양전환가 논란' 판교 10년임대…감정평가액 뜯어보니

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 경계영 기자] 올해로 분양 전환 시기가 돌아온 판교의 10년 공공임대주택의 분양전환가를 가늠해볼 수 있는 감정평가액이 처음으로 나왔다. 판교에서만 10년 임대주택 5000여가구의 분양 전환을 앞둔 가운데 첫 번째 분양전환 사례로 향후 분양전환을 앞둔 아파트의 가늠자가 될 전망이다.

◇‘분양전환 첫 타자’ 대방, 전용 84㎡ 8억원대

1일 관련 업계에 따르면 성남시가 최근 10년 임대주택인 운중동 ‘산운마을9단지 대방노블랜드’의 분양전환가를 책정하고자 감정평가사에 의뢰한 결과, 전용 84㎡ 감정평가액이 평균 8억원대로 산정됐다.

전용 59·84㎡로 구성된 이 단지는 총 266가구로 2009년 1월 입주해 지난 1월로 임대기간 10년이 지났다. 입주한 지 5년이 지난 후 120가구가 이미 분양 전환을 마쳤고 나머지 146가구가 분양전환 대상이다. 이들 146가구는 이번에 나온 감정평가액을 초과하지 않는 범위에서 대방건설과 입주민간 협의를 거쳐 확정 분양전환가를 정할 예정이다.

KB시세 기준 평균 매매값은 전용 84㎡가 9억9000만원, 전용 59㎡가 8억5500만원 수준이다. 감정평가액이 시세에 비해 20%가량 낮은 셈이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 전용 84㎡는 지난해 2월(17층, 9억5000만원) 이후 신고된 실거래가 없었고, 가장 최근인 지난해 11월 전용 59㎡는 8억8000만원(7층)에 매매됐다.

성남시는 이달 초까지 한 달 동안 이의신청을 받고, 과반 이상이 이의 신청을 하지 않는다면 이대로 감정평가액을 확정한 다음 분양 승인 절차를 진행한다. 산운9단지 노블랜드는 이르면 다음달부터 분양 전환 작업을 시작해 연내 모든 가구를 분양 전환할 수 있을 전망이다.

경기도 성남시 분당구 운중동에 있는 ‘산운마을9단지 대방노블랜드’ 아파트 전경. 사진=네이버부동산

◇판교서만 5000가구 분양전환 대기

산운9단지 노블랜드의 감정평가액은 향후 잇따른 10년 임대주택에도 영향을 줄 가능성이 크다. 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 판교에서 공급된 10년 임대주택은 총 5664가구이며 지금까지 661가구가 조기 분양전환을 마쳤다. LH와 부영은 조기 분양전환을 실시하지 않았다. 판교에서만 5000가구가 분양 전환해야 한다는 얘기다.

산운마을9단지 대방노블랜드와 비슷한 시기에 입주한 ‘판교원7단지모아미래도’ 역시 성남시가 감정평가사에 의뢰를 마쳤다. 오는 19일까지 감정평가액이 나올 예정이다. 판교원7단지모아미래도의 KB시세는 전용 80㎡ 평균 9억4000만원에 형성돼있다.

한 감정평가사는 “판교라는 같은 생활권인 데다 아파트 단지라는 공통점이 있어 산운9단지 노블랜드의 감정평가 결과가 다른 단지의 감정평가에도 영향을 줄 수 있다”고 말했다.

다만 분양전환 과정은 순탄치 않을 것으로 보인다. 당초 10년 임대주택 취지는 무주택 저소득 서민이 10년 동안 시세보다 저렴한 임대료로 저축하면서 살다가 10년 후 내 집으로 우선 분양 받을 수 있도록 한 제도다. 문제는 첫 10년 임대주택 공급지였던 판교의 집값이 큰 폭으로 올랐다는 데서 비롯됐다. 부동산114에 따르면 판교 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2009년 1601만원이었지만 최근 시세는 3308만원으로 2배 뛰었다.

2~3년 새 집값 상승 폭이 컸다. 산운9단지만 하더라도 2년 전 조기 분양전환을 실시할 당시 감정평가 등을 고려해 전용 84㎡ 분양전환가가 평균 6억5000만원대로 책정됐다. 2년 새 20% 정도 오른 셈이다.

이 때문에 10년 임대주택 입주민이 참여하는 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회는 10년 임대주택 역시 조성 원가를 연계해 분양전환가를 정해줄 것을 요구한다. 5년 임대주택과 마찬가지로 건설원가와 감정가액을 합친 산술평균으로 원가와 연동해달라는 얘기다.

국토부는 이미 3만여가구가 계약대로 감평가를 기준으로 산정한 가격에 분양전환했기에 기준을 바꾸는 데 난색을 표하고 있다. 그 대신 국토부는 임대주택분쟁조정위원회에서 분양전환가를 논의할 수 있도록 하는 등 ‘공공주택 특별법’과 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정을 추진해 문제를 보완할 계획이다.

김동령 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회장은 “공공주택법 시행규칙상 확정 분양전환가는 감정평가액 초과할 수 없다고 돼있어 민간 건설사는 감평가액보다 낮은 가격에 분양전환했지만 LH는 감정평가액으로 정하려 한다”며 “임대주택분쟁조정위원회는 강제성이 없어 또 다른 갈등 소지를 지자체에 떠넘긴 꼴”이라고 지적했다.