[강남 타깃 규제]집값 따라 오락가락 정책…'불패신화'만 만들었다

[이데일리 정다슬 기자] 우리나라 부동산 대책은 집값을 직접 조정하는 데 주로 맞춰져 왔다. 이렇다 보니 부동산 시장 상승기에는 가격 안정 대책이, 하락기에는 경기 부양을 위한 활성화 대책이 주기적으로 반복 사용됐다. 그런 과정을 겪으면서 부동산 불패신화가 대세론으로 자리 잡았고, 결국 전 국민을 투기의 광풍으로 밀어넣었다는 지적을 받기도 했다.

역대 정부의 부동산 대책을 살펴보면 부동산 경기 부양과 시장 안정을 정책의 목표로 잡고 이를 달성할 때까지 대책을 집중 포화하는 모습을 보였다. 외환위기(IMF)를 극복하는 게 제1과제였던 김대중 정부는 민간 분양가 자율화, 양도세·취득세 감면 등 부동산 활성화 대책을 임기 중 35차례나 발표했다. 그러나 임기 말 부동산값이 오르면서 규제로 방향을 틀었고 2003년 출범한 노무현 정부는 지난 정부에서 이어진 집값 폭등을 막기 위해 2004년을 제외하면 매년 2~3차례씩 새로운 규제책을 쏟아냈다. 이명박 정부 역시 출범 초기 2년여간 시행된 주택 정책만 대략 24건이다.

대증요법에 매달리다 보니 단기 대응에 그쳤고, 시장 내성만 키워 정책의 효과는 반감되기 일쑤였다. 결국 정부가 좀 더 강도 높은 대책을 쏟아내면서 시장을 극단까지 몰고 가는 ‘냉탕-온탕’ 오가기가 반복됐다.

박근혜정부도 예외가 아니다. 취임 이후 부동산 경기를 살리기 위해 취득·양도세를 줄이고 재건축 요건 및 청약 요건을 완화했다. 특히 주택담보대출인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 완화하고 기준금리도 5차례나 인하했다. 주택 수요자들은 이를 ‘빚내서 집을 사라’라는 신호로 받아들였다. 그러나 가계부채가 빠른 속도로 늘자 지난해 7월부터 주택담보대출 원리금 상환을 원칙화하는 등 대출 규제 강도를 단계적으로 높혀가고 있다.

정부 간 엇박자도 시장 혼란을 부추겼다. 노무현 정부는 신도시 건설을 통한 공급 확대를 통해 투기수요를 억제하려고 했는데, 이는 결국 부동산 투기 열풍과 가격 양극화로 이어졌다. 이명박 정부 역시 2013년 ‘8·18 전월세 대책’에서 생애최초 주택구입자금 금리를 낮추고 대출 보증금 한도를 늘리는 정책을 발표했지만, 이 조치는 월 단위 가계대출 증가율을 0.6%에 묶으라는 금융당국의 지도에 따라 시중은행들이 사실상 신규 대출을 중단하면서 한순간에 ‘약발’이 떨어져 버렸다.

2014년에 발표된 ‘2·26 임대차 선진화 방안’ 역시 대표적인 엇박자 정책으로 꼽힌다. 당시 정부는 다주택자의 전월세 임대소득에 대한 과세 방침으로 부동산 투자 심리에 찬물에 끼얹으며 박근혜 정부 이후 3차례에 걸쳐 발표된 부동산경기 부양책을 무력화시켰다는 평을 받았다. 결국 2014년에서 2017년, 다시 2019년으로 시행 시기가 계속 늦춰지는 등 차기 정부로 공이 넘어가면서 사실상 제도 자체가 철폐됐다고 보는 시각도 적지 않다.