앞서 정부가 전세보증금 반환보증 가입 기준을 강화하면서 가뜩이나 전세가율(매매 대비 전세가격 비율)이 높은 다세대·연립(이하 빌라)의 보증 가입 거절이 늘었는데, 임대사업자 보증 가입 요건까지 강화되면 임대사업자의 어려움이 더욱 커진다는 것이다. 빌라에 대한 매매·전세 기피 현상도 심화할 전망이다.
9일 국토교통부에 따르면 정부와 주택도시보증공사(HUG)는 이달 중 민간임대주택에 관한 특별법상 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증의 가입 요건을 전세보증금 반환보증 수준으로 강화할 방침이다.
현재 임대사업자의 임대보증금 보증은 공시가격의 150%(9억원 미만 공동주택 기준)까지 가입이 허용되지만, 앞으로는 전세보증금 반환보증과 마찬가지로 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%) 선으로 강화될 전망이다.
주택가격 산정 방법도 임대보증금 보증은 현재 감정평가 금액이 1순위이나, 앞으로는 감정평가액은 후순위로 돌리고 전세보증금 반환보증처럼 KB·한국부동산원의 시세와 공시가격이 우선 활용될 전망이다.
감정평가사와 짜고 감정평가액을 부풀려 전세 보증금을 과다 보증하는 폐해를 막기 위한 것이다.
임대사업자들은 이 조치가 시행되면 특히 매매가 대비 전셋값이 높은 빌라 등 비아파트의 보증가입이 더 어렵게 된다며 반발하고 있다.
지난 5월부터 전세보증금반환보증 가입 조건이 공시가격의 126%로 강화되면서 빌라의 보증 거절이 급증한 가운데 임대보증금 보증 가입까지 어렵게 되면 과태료 부담은 물론 강제 등록말소 가능성까지 커진다는 것이다.
임대사업자는 의무적으로 임대보증금 보증에 가입해야 하는데, 임차인의 전세보증금 반환보증 가입 시 임차인이 내야 할 보증수수료 전액을 임대인이 대납해줄 때만 임대보증금 보증 가입 의무가 면제됐다. 그러나 앞으로는 가입 조건이 둘 다 까다로워져 보증 가입 거절 사례가 늘고 과태료 등 처벌에 대한 부담도 커진다.
실제 HUG가 유경준 의원(국민의힘)에게 제출한 ‘공시가격 비율별 전세보증 물건 수’ 자료에 따르면 4월 기준 보증보험에 가입한 주택 15만3381건 중 내년에 동일 보증금으로 계약을 갱신한다고 가정하면 46%인 7만1155건이 강화된 가입 기준에서 미달하는 것으로 나타났다.
주택가격이 계속 오르지 않는 한 현재 가입 대상의 절반가량이 보증 심사에서 탈락해 보증 가입이 거절될 수 있다는 것이다. 특히 거절 대상 주택의 60.5%를 다세대주택(빌라)이 차지해 빌라의 보증 탈락 위험이 큰 것으로 나타났다.
전문가들은 최근 전세사기 문제로 빌라 수요가 감소한 가운데 보증 가입까지 강화되면서 빌라 시장의 침체가 이어질 것으로 보고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전셋값은 전월 대비 0.08% 하락한 데 비해 연립·다세대는 0.43% 떨어져 하락 폭이 아파트의 5.4배에 달했다.
집주인이 임차인에게 보증금 차액을 반환해야 하는 빌라의 ‘역전세난’도 더욱 심화할 전망이다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “빌라 기피 현상이 두드러지고 있는데 전세 보증보험 가입마저 어려워지면 보증 가입을 위해선 전세보증금을 낮춰서 계약해야 하고 결국 전셋값 하락으로 이어질 수 있다”며 “전셋값 하락은 매매가격 하락에도 영향을 미칠 것”이라고 말했다.
임대사업자들은 갑작스러운 제도 개선의 피해자가 됐다며 과태료나 세금 혜택 반납 없이 자진 말소할 수 있는 기회라도 달라고 호소하고 있다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “등록임대사업자 주택을 오랜 기간 임대료 인상을 5%로 제한하는 등 공공임대처럼 활용해놓고 등록 당시에 없던 규제 강화로 피해가 커지고 있다”며 “조건 없이 자진 말소할 기회를 줘야 한다”고 주장했다.
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