소액으로도 원룸부지 투자로 임대수익 얻기[대박땅꾼의 땅스토리]

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 재테크의 트렌드는 비교적 안정적인 토지 부지나 고정 수익이 나오는 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 다세대주택 이나 소형빌딩을 지어서 임대수익형 부동산으로 활용할 수 있는 부지를 알아봐 달라고 의뢰하는 사람들도 꽤 많이 늘었다. 그 중에서도 사람들이 가장 많이 찾는 것이 바로 원룸 같은 주택을 지을 수 있는 땅이다. 원룸 수요가 늘어나는 이유는 1~2인 가구가 증가하고 있기 때문이다. 또 은퇴 이후의 노년층은 자신의 재산을 원룸 임대사업에 투자해 고정수익을 얻으려는 욕구가 강하다. 하지만 수도권의 원룸부지는 땅 값이 기본적으로 비싸기 때문에 소액투자가 쉽지 않다.

사진=연합뉴스

◇넉넉하지 않은 자금으로도 투자…신도시나 지방 산업 단지 인근

그래도 넉넉하지 않은 자금으로도 투자할 수 있는 방법이 있다. 지방에서 새롭게 떠오르는 신도시나 산업단지를 눈여겨보는 것이다. 산업단지 근처의 원룸은 근로자들의 주거공간으로 활용되는 경우가 많다. 이런 지방의 산업 단지 인근이라면 수도권에서는 상상도 하지 못했던 금액으로 투자가 가능 하다.

원룸 투자는 두 가지 방식으로 나누어 생각해볼 수 있다. 땅을 매입한 후 원룸을 지어 월세를 받는 임대수익형 투자와 원룸부지를 매입한 후 매매차익을 노리는 시세차익형 투자이다. 지방에 새로 조성되는 신도시나 산업단지는 수익형 투자와 차익형 투자 두 가지가 동시에 가능하다.

원룸은 아파트 등의 다른 주택에 비해 비교적 적은 자본으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 원룸 용지로 인기가 많은 지역은 보통 대학가이거나 기업체, 공단 밀집지역이다. 이런 지역은 임대수요가 넉넉해서 공실률이 적기 때문이다. 입지가 좋아 보이고, 주변 환경이 좋아도 원룸이 건축된 후에 분양이 되지 않고 임대가 되지 않으면 큰 손해를 입게 될 수 있다.

그렇다면 임대수요가 많은지 적은지를 어떻게 판단할 수 있을까? 임대수요를 확인해볼 수 있는 중요한 단서가 바로 인구 유입률 통계자료다. 인터넷으로 국가통계포털(KOSIS) 홈페이지에 들어가 보면 아주 손쉽게 시군구 별 전입 이동자수, 전출 이동자수 등의 현황을 알 수 있다.

해당 지역 사람들의 연령대별, 성별 이동자수 같은 좀 더 자세한 자료들도 있다. 내가 투자할 토지 인근 지역의 인구가 늘어나고 있는지 줄어들고 있는 지, 어떤 연령대의 사람들이 모여들고 있는지, 젊은 사람들이 많이 살고 있는 지 한눈에 알 수 있다. 이외에도 각 지자체의 홈페이지에서도 인구통계자료를 볼 수 있다. 임대수요를 파악하는 데 아주 유용한 자료들이다.

‘수익률 20% 보장!’ 같은 자극적인 문구로 투자자를 유혹하는 원룸 투자 광고를 가끔 보게 된다. 물론 이런 광고를 문자 그대로 믿어서는 안 된다. 예전에 경북 구미에서 원룸 건물 전체에 투자한 회원이 있었다. 나는 구미가 수익형 부동산으로 떠오르는 투자처라고 생각하는 사람이기 때문에 그 회원이 자신의 경험담을 이야기할 때 까지만 해도 큰 수익을 냈을 것으로 생각했다. 하지만 안타깝게도 그렇지 않았다. 초반 1년에만 수익이 발생하고 해가 갈수록 공실률이 늘어나 세입자를 찾기 힘들어지자 결국 헐값에 원룸을 내놨다고 한다. 임대수요와 주변의 상권 변화를 무시해서 공실이 생긴 대표적인 사례였다. 이처럼 원룸 부지를 선정할 때 중요한 첫 번째 요소는 임대수요다. 그리고 두 번째로 중요한 것이 가격이다. 너무 비싸게 토지를 매입하면 나중에 임대 수익이 발생해도 밑지는 장사가 될 수 있다. 그리고 지나치게 비싸게 토지를 매입하면 자금 부족으로 인해 원룸 건축이 중단되는 최악의 상황이 올 수도 있다.

◇좋은 원룸 부지는?…주변 여건 살피며 꼼꼼히 확인하고 투자해야

토지가 도로 근처에 있는지, 시내와 인접한지, 근처에 편의시설이 확보되어 있는지 확인한 후, 조건에 비해 가격이 저렴한 토지를 매입해야 한다. 보통 입지가 좋은 토지는 가격이 비싸기 때문에 경매로 나온 원룸부지를 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

또한 사람들이 찾는 원룸의 조건을 아는 것이 중요하다. 나의 지인 중에는 중소기업 임원으로 은퇴한 박인환 씨가 있다. 그는 4-5층 짜리 원룸 건물을 세운 뒤 재 일 꼭대기 층은 본인과 가족이 살고, 원룸을 관리하며 세를 받아 수익을 얻길 원했다. 박씨는 원룸을 건축하 기 위한 적당한 토지를 알아 보러 여러 지역을 부지런히 돌아다녔고 대학가 인근과 공단 인근을 주로 살펴보니 대체로 원룸 건물들은 한군데 옹기종기 모여 있으면서 원룸촌을 형성하게 된다는 사실을 알게 됐다. 나는 원룸촌 주변은 자연스럽게 상권이 발달하고 무엇보다 세입자들이 사람이 많이 사는 원룸촌을 안전하게 생각한다고 설명해 주었다.

이 처럼 원룸부지로 적당한 곳은 아무래도 원룸이 밀집해 있는 ‘원룸촌’이 가장 좋다. 황량한 들판에 원룸 한 채만 덩그러니 있으면 아무래도 상권이 형성되기도 어렵고 교통 또한 불편하기 때문이다. 원룸이 밀집해 있는 원룸촌은 자연스럽게 주변 상권이 형성되고 교통이 발달한다. 이때 원룸이 수요에 비해 공급이 많은 지역인지를 확인해야 한다. 과거 저금리로 수익형 부동산 투자에 붐이 불었고, 이 때문에 거품이 끼거나 과다 공급이 된 지역이 더러 있기 때문이다. 그래서 투자를 염두한 지역 원룸들의 공실을 직접 확인 해야만 할 것이다.

원룸투자는 1~2년 만에 임차인이 바뀌는 것이 특성이라 첫 공실 이 없을 수 있으나 2년 후 공실이 생길 수도 있다는 점도 유의하자. 원룸 건물을 짓기 원한다면 건축법 규정도 잘 확인해봐야 한다. 원룸을 건축하기 위해 토지를 매입했다가 건축법 규정 때문에 당황하는 경우도 많다. 특히 주차 관련 규정은 꼭 알아야 한다. 광역시 이상의 지역은 주차대수 대비 가구수가 1대1이 되어야 하고, 시·군·구의 경우는 0.7대1이 되어야 한다. 주차대수가 많이 나오는 땅일수록 가구수가 많아지고 투자금액 대비 수익이 많아진다. 하지만 주차대수를 제대로 확보하지 못하면 난감한 상황이 벌어지기 때문에 확실하게 해결해야 하는 부분이다.

좋은 부지를 찾아서 드디어 원룸을 건축했다면 사람들이 원하는 것이 무엇인지 고민해봐야 한다. 원룸은 젊은 청년층의 수요가 큰 만큼, 편리성과 안전성이 매우 중요하다. 특히 젊은 여성의 경우 안전을 매우 중요하게 생각 한다. 1층 현관 도어락을 달아 외부인 출입을 차단하는 것이 좋다.

원룸 건물의 맨 꼭대기층을 넓게 터서 투자자 본인의 집으로 활용한다면 주거 문제도 해결되고, 고정적인 임대 수입도 얻을 수 있는 일거양득의 투자가 된다. 이 점이 원룸 투자의 매력적인 부분이다.

전은규 대박땅꾼 부동산연구소장