"임대료 깎아주세요"…호텔 사들인 펀드 수익률 타격 불가피

[이데일리 이광수 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 장기화하면서 호텔 투자한 부동산 펀드 수익률도 악영향을 받았다. 사회적 거리두기와 국경 폐쇄 등으로 호텔 경영 상황이 악화되면서 일부 임차인은 최소보장임대료도 내지 못하는 상황이 돼, 펀드 입장에서는 연 4%대 수준의 목표 수익률도 위협받는 상황인 것으로 나타났다.

일부 펀드는 호텔 투자대신 생활형숙박시설 투자로 방향을 변경하는 등 기존 호텔의 기능을 어느 정도 갖추면서도 주거의 기능을 더하는 등의 자산 형태를 구상하고 있다는 게 업계의 설명이다.

임대료 인하 요청 빈번…‘마이너스’로 돌아선 수익률

15일 부동산금융업계에 따르면 국내 한 자산운용사는 호텔 측으로부터 임대료를 깎아달라는 요청을 받았다. 당초 최소보장임대료에 실적에 연동해 임대료를 받기로 했지만, 코로나19로 투숙객이 급감했고 최소보장임대료 내기도 버거운 상황이 된 것이다. 운용업계 관계자는 “실제로 임대료를 깎아준 펀드도 많은 것으로 안다”며 “투자자에게 개별적으로 통보가 갔을 것”이라고 전했다.

부동산금융 업계 관계자는 “임차인이 우량하면 버틸 수 있지만 그렇지 않는 경우에는 최소보장임대료도 힘들 수 있다”며 “임대료를 인하해주면 그만큼 수익률이 낮아지는 것은 필연”이라고 설명했다.

실제로 호텔 투자를 목적으로 설정된 사모펀드는 대체로 부진했다. 펀드평가사 KG제로인에 따르면 한국투자신탁운용의 ‘한국투자사모비즈니스호텔부동산(파생)’는 연초이후 수익률도 마이너스(-)0.37%, 최근 1년 수익률도 -3.04%를 각각 기록했다. 해당 펀드는 싱가포르 비즈센트레캐피탈과 데이터펄스 테크놀로지가 출자자(LP)로 있다. 당초 펀드의 출자자였던 군인공제회는 작년 6월께 지분 매각하면서 수익을 보고 나왔다.

(그래픽=이동훈 기자)

공모 부동산 펀드도 마찬가지다. 금융정보업체 에프엔가이드에 따르면 하나대체투자자산운용의 ‘하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁 1 ClassF’의 경우 연초 이후 수익률이 0.43%에 그쳤다. 코로나19가 본격적으로 확산했던 최근 석 달로만 보면 -0.80%를 기록했다.

이 펀드에는 서울시 중구 회현동의 ‘티마크 그랜드 호텔 명동’이 편입돼 있다. 이 펀드는 1년 기준으로는 10.83%로 공모 부동산 상품 중에서는 가장 우수한 수익률을 기록하고 있다. 다만 최근 코로나19로 호텔 고객 수가 급감하면서 수익률도 하락했을 것으로 관측된다.

수익을 늘리거나 비용을 줄인다…용도변경·리파이낸싱

흔하지는 않지만 임차인인 호텔측에서 먼저 운용사에게 고통분담을 제안하는 경우도 있다는 게 업계의 설명이다. 임대료를 내리는 만큼 기대 수익률이 훼손됐으므로 운용사에서도 운용보수를 낮추거나, 일정 기간 받지 않는 경우가 있는데 이를 임차인 측에서 제안하기도 한다는 것. 과거 메르스(중동호흡기증후군)때 볼 수 있었던 상황이 코로나19로 다시 돌아온 것이다.

이에 호텔을 레지던스로 용도 변경해 수익률을 높이려는 움직임도 있다. 레지던스는 호텔처럼 숙박시설의 한 종류지만 취사시설을 갖추고 있어 장기간 숙박도 가능하도록 돼 있다. 호텔에 주거의 기능을 더한 것이다. 동시에 리파이낸싱을 통해 금융 조달 비용을 낮추려는 움직임도 있다는 게 업계의 설명이다.

부동산 운용사 한 관계자는 “호텔이 불안정하다는 인식이 생기면서 상대적으로 안정적인 주거의 기능과 섞어보려는 시도들이 있다”며 “비단 호텔뿐만 아니라 오피스도 오피스텔 등 다른 용도로도 개발하는 시도들이 관측되고 있다”고 설명했다.