[강남 타깃 규제]투기지구 지정 '만지작'…분양물량 없는데 대못만 박을라

[세종=이데일리 박종오 기자] 현재 정부 관료들이 손에 쥐고 있는 부동산 ‘규제 카드’는 꽤 많다. 과거 시장 활황기에 써먹었던 거래·가격 억제 제도가 여전히 법령에 남아 있어서다. 마음 먹기에 따라 언제든 다시 꺼내 들 수 있다는 이야기다.

가장 활발히 거론되는 것은 투기과열지구 및 투기지역 지정, 민간 택지 분양가 상한제 탄력 적용 등 거래 행위나 가격을 직접 규제하는 ‘대못 3종 세트’다. 주택법·소득세법 등 기존 법을 손대지 않고도 서울 강남권 등 특정 지역만을 족집게식으로 강력 규제할 수 있다는 것이 장점이다. 예를 들어 투기과열지구로 묶이면 입주 때까지 분양권 전매를 제한하고, 재건축 아파트 조합원 지위도 양도할 수 없다.

국토교통부 관계자는 “투기과열지구, 분양가 상한제 등은 기본적으로 시·군·구 단위로 지정하지만, 정량적 지정 요건만 맞는다면 현재도 법 개정 없이 동 단위까지 세부 적용이 가능하다”고 말했다. 정부는 2002년에도 서울 전역과 함께 대규모 택지개발사업이 예정된 경기 고양시 대화·탄현동, 남양주시 호평·평내동 및 와부읍 등 특정 지역을 투기과열지구로 지정한 적이 있다. 이번에도 서울 강남·서초·송파구 등 강남3구 내 일부 지역을 세부 동 단위까지 수술대에 놓을 수 있다는 뜻이다. 기획재정부 관계자는 “자체 분석해 봤더니 서울 강남권의 경우 지난달 기준으로 투기과열지구 지정 요건을 이미 갖췄다”며 “투기지역은 지정 요건이 더 까다로워서 좀 더 지켜봐야 한다”고 했다.

문제는 이런 ‘핀셋 규제’의 실효성이 미지수라는 점이다. 최근 시장 과열의 진원지가 서울 강남권 재건축 단지들인데, 앞으로 이 지역의 재건축 신규 분양 물량이 급감할 예정이기 때문이다. 부동산114에 따르면 강남 4구의 재건축·재개발 아파트 공급 물량은 지난해 1만 3139가구(8개 단지), 올해 1~10월 1만 2161가구(7개 단지)였다. 연내 추가로 풀릴 6790가구(5개 단지)를 빼면 내년 공급 예정 물량은 2개 단지, 3454가구(잠정 집계)에 불과하다. 섣불리 규제에 나섰다가 시장 억제 효과는커녕 “정부가 시장 활성화에서 규제로 정책 기조를 바꿨다”는 신호로 해석돼 주택시장 전반의 침체를 초래할 수도 있다는 이야기다.

서울 강남 재건축뿐 아니라 강북지역 등 분양시장 전반을 억누를 수요 억제 방안도 있다. 전문가들이 주로 언급하는 것은 전매 제한 기간 연장, 청약 1순위 자격 요건 강화, 청약 재당첨 금지 조처 등이다. 예컨대 현재 6개월인 서울 민간아파트의 분양권(새 집에 입주할 수 있는 권리) 전매 제한 기간을 1년 이상으로 연장해 단기 투자 수요를 걸러내자는 주장이다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “이런 규제를 강화해도 일시적인 시장 위축 현상은 피하기 어려울 것”이라면서도 “최근 분양권 이면계약이나 불법계약이 워낙 일상화·대중화해 전매 제한 기간을 늘리고 불법 전매 처벌을 강화하는 것은 필요해 보인다”고 말했다.

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