'중대형 1채가 중소형 2채로' 서울 1만여 가구 '1+1' 혜택

[이데일리 양희동 기자]정부의 4·1부동산대책에서 ‘6억원·85㎡초과’ 고가 중대형 아파트가 양도소득세와 취득세 면제 혜택에서 제외됐다. 모든 세제 혜택이 중소형 주택에 몰리면서 그동안 시장에서 외면받아온 중대형이 직격탄을 맞으며 위기가 더욱 가속화되는 양상이다. 한국건설산업연구원(건산연)도 최근 발간한 ‘수도권 중대형 주택시장 거래 현황 분석’을 통해 중대형 주택시장의 침체가 심각한 상황이라고 지적했다.

그러나 4·1대책이 고가 중대형 아파트를 완전히 외면한 것은 아니다. 소형주택 공급 확대를 위해 재건축을 통한 회생 방안을 마련해 뒀기 때문이다.

최근 종전 아파트의 전용면적 내에서 재건축을 통해 2주택 공급을 허용하는 4·1대책안이 국회를 통과했다. 기존에는 종전 집값의 범위 내에서만 중대형 아파트 1채를 2채로 쪼개는 ‘1+1’ 재건축을 할 수 있었다.

예를 들어 전용면적 140㎡인 10억원짜리 아파트의 경우 재건축시 10억원 범위 내에서만 2주택으로 늘릴수 있었지만, 이제는 집값과 상관없이 면적범위 내에서 얼마든지 2주택 공급(1주택은 60㎡이하·3년 전매제한)이 가능해진 것이다. 고점 대비 30~40%나 집값이 떨어져 가격 기준으로는 재건축에서 큰 기대를 걸 수 없었던 수도권 고가 중대형에 새로운 활로가 열린 것이다.

2일 부동산114에 따르면 올 3월 현재 서울의 재건축 대상 단지는 총 44곳으로 이 중 전용 60㎡이하로 쪼개기 재건축이 가능한 전용 120㎡이상 중대형 가구수는 1만 581가구에 달한다. 특히 대형 평형이 많은 서초·강남구 일대 재건축 단지들이 최대 수혜자가 될 것으로 보인다.

지난해 국내에서 처음으로 ‘1+1 재건축’ 방식을 채택한 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업은 더욱 속도를 낼 것으로 보인다. 또 수도권의 다른 재건축 조합들도 쪼개기 방식 적용에 대한 논의가 확산될 전망이다.

재건축을 추진 중인 서울 강남구 삼성동 ‘홍실 아파트’ 전용 162㎡(15~16억원)의 경우 이전 기준을 적용하면 집값 한도에 걸려 전용 102㎡와 60㎡로 쪼개기가 사실상 어려웠다. 전용 102㎡아파트의 주변 시세는 10억~11억원으로 전용 60㎡의 시세 7억원을 더한 총액이 17억~18억원에 이르기 때문이다.

그러나 새로운 안에 따라 전용면적을 기준으로 정하면 아무런 문제가 없어 쪼개기 재건축을 통한 2주택 공급이 가능해 진다. 이 때문에 중소형의 인기가 나날이 높아지고 있는 현 상황에서 중대형 비중이 높은 단지들의 재건축 사업성이 한층 높아질 것으로 예상된다. 재건축 사업에 참여하는 건설업계 역시 미분양 리스크를 줄일 수 있어 이번 대책을 긍정적으로 보고 있다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “중대형에 대한 재건축 규제를 한층 완화해 사업성을 높이고, 조합원들의 선택권을 확대했다는 측면에선 바람직하다”며 “그러나 집값 상승폭이 상대적으로 적은 중소형으로 쪼개기 재건축을 할 조합원 수요가 많을지는 미지수”라고 말했다.

▲전용 120㎡이상 중대형 가구 포함된 강남권 주요 재건축 단지 현황 자료:부동산114