(MB노믹스 1년)⑤부동산 "확 풀었지만 시장은 잠잠"

[이데일리 박성호기자] MB정부는 출범 이전부터 규제 완화를 부동산 정책의 최우선 과제로 꼽았다. 재건축 규제완화와 종합부동산세 등 각종 세제 완화 등을 약속했으며 1년이 지난 현재 공언대로 대부분의 규제가 풀렸다.

하지만 각종 규제 완화에도 불구하고 부동산 시장은 좀체 풀리지 않고 있다. 거래는 꾸준히 감소했으며 집값은 최고점 대비 20~30% 떨어졌다. 최근들어 다소 변화의 조짐은 있지만 일시적 현상이라는 것이 시장의 지배적인 시각이다.

◇ 5년규제, 1년만에 다 풀어

참여정부에서 만든 부동산 규제는 MB정부 1년이 지나면서 대부분 해제됐다. 강남 3구 투기지역 및 투기과열지구 해제 정도만 남겨놓고 있다. 민간택지 분양가상한제 역시 조속히 폐지한다는 것이 정부의 방침이다. 참여정부가 5년간 만들었던 정책이 1년만에 사실상 폐기처분된 셈이다.

MB정부 부동산 정책의 첫 작품은 아이러니컬하게도 강북 집값 안정책이었다. 규제완화를 기대했던 시장의 기대감과는 반대의 길을 걸었던 것. 이는 `강부자` 정부로 비판받던 MB정부의 국면전환용 정책의 성격이 컸다.

그 이후 MB정부는 부동산 규제완화를 서둘렀다. 하루가 멀다하고 규제완화책을 내놓은 MB정부는 비합리적인 부동산 시장을 `정상화`시킨다는 명분을 내세웠다. 하지만 실제로는 부동산 경기를 활성화시켜 침체된 경제 상황을 개선하려는 의도가 짙었다.

결국 MB정부는 ▲지방미분양대책(6·11) ▲주택공급기반 강화 및 건설경기보완 방안(8·21) ▲부동산 관련 과세제도 합리화(9·1) ▲도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안(9·19) ▲가계 주거부담완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안(10·21) ▲ 전국 투기지역해제 및 재건축규제완화(11·3) 등의 대책을 쏟아냈다.

그리고 지난 12일 미분양 및 신축주택 양도세 한시면제 방안을 수도권까지 확대하고 민간주택 분양가상한제 폐지를 추진하는 것으로 지난 1년 간의 규제 완화 추진을 일단락했다.

◇ 거래 급감, 집값 폭락

잇단 규제완화로 시장이 회복될 것이라는 정부의 기대와는 달리 주택거래량은 급감했다. MB정부가 출범한 직후인 작년 3월 전국의 아파트 거래량은 4만6629건, 강남 3구는 832건으로 출범 이전인 2월 각각 3만6833건, 564건에 비해 늘었다. MB정부에 대한 기대감 때문이었다.
 
하지만 지방 미분양 대책을 발표한 6월부터 강남3구의 아파트 거래량은 급감했다. 결국 작년 11월 강남 3구의 아파트 거래량은 133건으로 최저 수준을 기록했다.

집값도 급락했다. 작년 12월말 기준 강남, 서초, 송파 등 버블세븐 3.3㎡당 평균매매가는 1913만원. 2007년 12월 2107만원과 비교했을때 200만원 가까이 떨어졌다. 결코 떨어질 것 같지 않던 서울 강남구는 같은 기간 9.56% 하락했다. 중산층 샐러리맨들이 많이 살고 있는 양천구 목동도 9.6%가량 떨어졌다.

중층 재건축아파트 시장의 기준처럼 여겨지던 대치동 은마아파트는 작년말 한때 최고점 대비 3억원 이상 가격이 떨어지기도 했고 저층 재건축아파트인 개포주공1단지 역시 평형별로 2억원 가까이 가격이 하락했다. 특히 경기도 성남시 분당신도시에는 최고점 대비 50%가까이 급락한 아파트가 등장하기도 했다.

이들 지역이 본격적으로 하락한 것은 10월 미국발 금융위기 영향을 받으면서부터였다. 각종 규제완화책이 쏟아졌지만 ▲국제 금융위기 ▲금리급등 ▲경제 불확실성 확대 등으로 집값은 정부가 손 쓸 수 없을 정도로 떨어졌다.
 
최근들어 부동산 바닥설이 부상하고 투기지역 해제 등의 추가적인 규제완화가 진행되면서 다소 회복되기는 했지만 그 양상은 미미한 상황이다.
 
◇ 거시경제 상황이 변수
 
향후 부동산 시장은 거시경제 상황에 달려있다는 것이 전문가들의 의견이다. 정부의 규제완화책만으로는 부동산 경기 회복에 한계가 있다는 것.
 
양해근 우리투자증권 부동산팀장은 "규제완화로 인해 분위기가 다소 좋아졌지만 부동산 시장이 다시 활기를 찾기는 어려울 것으로 보인다"며 "적어도 3분기까지 국제 경제 흐름에 따라 한 두차례 더 하락시기가 올 것"이라고 예상했다.
 
오히려 MB정부의 급진적인 규제완화책이 집값 회복기에 폭등을 불러올 수도 있다는 우려도 제기되고 있다.

김선덕 건설산업연구소장은 "사실 MB정부의 부동산 규제완화는 당장 효과가 있다기 보다는 집값 회복기에 더 큰 영향을 미치게 될 것"이라며 "현재 완화된 규제들이 오히려 집값 폭등을 부추길 수도 있다"고 지적했다.