[웰스투어 2017]주상복합은 피하고 도시정비구역 주목하라

[부산=이데일리 특별취재팀] “가격 오른 아파트 분양권 팔 때에는 배우자에게 증여한 후 파세요. 세금 안 내도 됩니다“

“부동산 투자만 발품 파나요? P2P에 투자할 때에도 발품을 팔아야 합니다”

“주상복합 건물은 절대 사지 마세요. 대신 구도심 정비구역 재건축·재개발에 관심을 가지세요”

19일 부산 동구 범일동 KB아트홀에서 열린 ‘제7회 웰스투어 in 부산‘에서는 주식과 부동산, P2P(개인간)금융, 절세에 이르기까지 재테크족이 관심 가질만한 분야를 총망라해 다뤘다. 이론뿐 아니라 실전투자에 필요한 투자정보를 족집게처럼 찍어줬다.

◇정책에서 비롯된 수급을 봐라…4차 산업혁명·사드·개헌 관련株 주목

첫 세션 강사로 나선 이난희 이데일리ON 전문가는 수급이 깡패라며 강연 내내 ‘주가=수급’ 원칙을 강조했다. 그는 “대형주건 중·소형주건 주식에서 돈을 벌려면 수급을 볼 줄 알아야 한다”며 “펀더멘털이 아무리 좋아도 수급이 뒷받침돼야 오르기 때문”이라고 조언했다.

수급을 테마주, 정책과 연결해 설명했다. 이 전문가는 “수급이라는 것은 환경이 조성돼야 하고 환경은 정부가 만든다”며 “정부의 움직임을 예의주시하라”고 조언했다. 대표적으로 4차산업과 사드, 개헌 이슈 등을 제시했다. 특히 새 정부가 풀어야 할 두 가지 숙제가 바로 사드와 개헌인 만큼 관련주에 주목할 필요가 있다고 강조했다.

다만 수급 관련 종목을 좁게 선별해 투자할 것을 권했다. 이 전문가는 “과거와 시장행태가 많이 달라졌다”며 “시장이 얇아져서 가는 종목만 간다”고 말했다. 가령 4차산업 관련주도 넥스트칩(092600), 모바일어플라이언스(087260), 아남전자(008700) 등 일부 종목만 상승추세를 타고 있지 전체 관련 종목이 다 움직이는 게 아니라는 설명이다.

◇한 끗 차이로 갈리는 절세와 세금폭탄

두 번째 세션 강사로 나선 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 부동산 무턱대고 매매하지 말고 반드시 양도소득세 먼저 고려하라고 조언했다. 한 끗 차이로 양도소득세가 수십 배 이상 늘어날 수 있기 때문이다.

그는 아파트 등 부동산을 팔 때 배우자에게 먼저 증여한 후 매도하는 방법을 권했다. 배우자 간 증여공제액은 10년간 6억원이므로, 취득가액이 낮은 부동산의 경우 배우자에게 증여해뒀다가 5년 후에 처분하면 증여가액이 취득가액이 돼 양도차익을 줄일 수 있기 때문이다.

다만, 아파트 분양권은 주택이 아니어서 5년 기한을 지키지 않아도 된다고 귀띔했다. 그는 “분양권이 프리미엄이 붙어도 6억원 미만일 때 배우자에게 증여하고 3개월 안에 팔면 취득가액과 매도가액 간 차이가 거의 없어 세금을 낼 필요가 없다”고 설명했다.

아울러 분양권 매매할 때 잔금도 유의해야 한다고 강조했다. 취득세를 아끼기 위해 잔금을 납부하기 전 권리의무를 승계하는 경우가 있는데 잔금납부지정일에 연체료를 최소로 물기 위해 잔금을 거의 다 납부하고 극히 일부만 남겨 두면 과세당국이 아파트로 취급하는 경우가 있다는 것이다. 안 세무사는 “연체료가 13~18%라 이를 아끼려고 잔금을 500만원 가량 남기는데 이 경우 미등기한 것으로 간주해 세율을 70% 적용한다”며 “이를 피하려면 잔금을 10% 이상은 남겨야 한다”고 조언했다.

◇주상복합 피하고 재건축 재개발에 주력

한국인 자산 중 절반 이상을 차지하는 부동산. 특히 새 정부가 들어선 만큼 부동산 정책과 이에 따른 영향에 대한 관심이 높았다.

박용민 현진개발 및 현진종합건설 대표는 “보유세 인상, 전·월세 상한제, 초과이익환수제 등은 부동산 가격에 악영향을 미치는 만큼 유보될 가능성이 높다”고 분석했다. 보유세를 인상하면 양도세나 취득세를 완화해야 하는데 집주인은 세금을 세입자에게 전가할 수 있으므로 세입자에게 피해가 돌아가는 정책을 펴기 어렵다는 논리를 폈다.

박 대표는 재건축이나 도심재생사업 투자에 집중할 것을 권했다. 박 대표는 “서울은 지난 2월부터 지방은 5월부터 구주택을 살 때 무조건 1년부터 원금을 갚아야하기 때문에 돈이 재건축, 재개발, 새 집으로 몰리는 지형변화가 나타날 것”이라며 “특히 도심정비사업은 부동산 시장 3대 흐름 중 하나로 구도심 정비구역은 투자 포인트가 될 수 있다”고 설명했다.

다만 주상복합건물에는 투자하지 말라고 강조했다. 그는 “부동산의 본질은 토지의 영속성인데, 이 본질과 가장 배치되는 것이 주상복합건물”이라며 “대지지분이 적어 재건축으로 인한 차익실현이 쉽지 않다”고 설명했다.

재개발·재건축에 직접 투자하기 어렵다면 간접 투자 관점에서 관련 기업을 매수하는 방법을 제안했다. GS건설(006360), 대우건설(047040), 현대엘리베이터(017800), 한국토지신탁(034830), 한국자산신탁(123890) 등을 추천했다.

◇P2P 투자할 때에도 발품 필요

저금리 시대 평균 8% 수익률로 신종 재테크 수단으로 떠오른 P2P금융 투자에 대한 관심도 뜨거웠다. P2P 금융사가 140개를 넘어서면서 어떤 업체에 투자해야할 지 고민에 빠진 참석자들에게 권영철 티끌모아태산 대표는 상환 안전장치를 갖추고 있는지를 꼼꼼히 살피고 발품도 팔라고 조언했다.

권 대표는 “P2P업체에서 한 빵집에 대출해줄 자금을 모집한다면, 실제로 해당 빵집을 찾아가 장사가 잘되고 있는지를 확인해야 한다”며 “또 어떤 담보를 잡고 있는지, 어떤 프로그램을 보유하고 있는지 등을 통해 안전장치가 제대로 작동하는지도 체크할 필요가 있다”고 말했다.

연체율과 부도율 확인은 필수다. 연체가 몇 건 있었는지, 왜 연체가 됐는지 등을 살펴봐야 한다. 아울러 누적 투자액이 많아 시장점유율이 높다고 투자하는 것도 바람직하지 않다고 강조했다.

권 대표는 “P2P금융의 역사가 오래되지 않아 이제 2년 차, 3년 차에 접어든 곳이 많다”며 “업력이 짧아서 부도가 아직 안 난 곳도 있고 나온 지 얼마 안 돼 연체 및 부도가 낮은 금융상품도 있다”고 설명했다.

◇귀농귀촌 비용절감이 관건…조합 활용하라

100세 시대 은퇴 후 귀농, 귀촌에 대한 관심이 높은 만큼 관련 강연도 상당한 호응을 얻었다. 박철민 대정하우징 대표는 귀농, 귀촌과 전원생활을 준비하는데 비용을 최소화하기 위해서는 주택조합을 활용하고 권했다.

박 대표는 “주택조합을 통해 귀농에서 20%가량 차지하는 개발부담금을 줄일 수 있고 입주 후에는 정부의 여러 가지 보조지원 정책 헤택을 볼 수 있다”며 “출구전략도 용이하다”고 설명했다.

아울러 건축 인건비를 줄일 수 있도록 동호회에 가입해 품앗이를 하는 것도 비용을 줄일 수 있는 방법으로 꼽았다.

귀농, 귀촌시 어떤 작물을 경작할 것인가도 중요하다. 박 대표는 “최근에는 곤충사업도 뜨고 있다”며 “수익성이 높고 미래식량으로 대체될 것이란 전망에 정책적 지원도 받을 수 있다”고 말했다.

※특별취재팀=금융부 권소현·문승관 차장, 김경은·장순원·노희준·전상희 기자