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임대 경험이 없는 소액 투자자들은 소형 아파트나 오피스텔, 원룸 등 주거용 임대상품에 먼저 관심을 보인다. 서울의 경우 실평수 10평 미만의 원룸 타입은 대략 보증금 1000만원 이내, 월세 70만~110만원 정도의 임대 조건으로 계약되고 연평균 임대수익률은 세후 기준으로 4~6%대를 기대할 수 있다. 그러나 지역과 상품에 따라 차이가 많고 월세 전환 물건이 급증해 공가(空家) 리스크도 커졌다. 올 하반기에도 오피스텔과 도시형생활주택 입주량이 동기대비 크게 증가할 전망이다.
임차인 확보 경쟁이 심한 스튜디오 타입의 소형 원룸 상품보다는 투룸이나 분리형 원룸 등 차별화된 상품을 골라야 한다. 임차인이 선호하는 풀옵션 상품이나 호텔형 레지던스 서비스도 경쟁력이 있다. 임차 대상을 한정하거나 테마형 상품으로 운영하는 전략도 바람직하다. 소득 수준이 높은 전문직 임차인을 대상으로 하는 고급형 임대주택이나 고령층을 겨냥한 요양시설, 의료 서비스를 가미한 특화 주택도 틈새 상품이다. 대학가나 업무단지 주변이라면 소규모 소호족이나 실속형 임차인을 겨냥한 코쿤하우스, 미니오피스 상품도 검토해볼 만 하다.
기본적으로 장기적인 월세 수입을 목표로 투자하는 상품이지만 임대수익률 하락분을 보충할 매매차익을 고려한다면 역세권 소형 아파트가 오히려 적합하다. 자녀 결혼 등 목돈이 필요한 투자자들은 유동화 계획도 미리 세워야 하므로 환금성이 높은 상품을 선택하는 것이 좋다. 집 한 채만 임대해도 주택임대사업자로 등록하고 다양한 세제 혜택을 받을 수 있지만 임대기간 등 환금에 제약이 있고 임대소득의 합산 과세 부담도 주의해야 한다.
상가 건물이나 소형 빌딩도 수익률이 떨어졌다. 임대료 자체가 하락하지 않아도 렌트 프리(rent-free)·요구가 늘어나면서 실질 수익률은 크게 내렸다. 임차인 확보가 용이하고 공실 위험이 낮은 상품을 고르는 전략이 가장 중요하다. 임대료와 보증금을 통한 레버리징으로 투자 부담을 줄이는데도 도움이 된다. 투자금 규모가 크고 비교적 장기 보유형 투자가 많은 상업용 부동산은 목표 수익률은 현실적으로 낮추고 매매 차익이 발생할 수 있는 상품을 찾는 경우가 더 많다. 공급 희소성과 교통, 인프라 개발 호재가 있는 지역의 저평가 물건을 찾는 자산가들의 상담 사례는 꾸준하다.
매각 전략도 중요하다. 부동산 투자에 있어 가장 큰 리스크는 낮은 환금성이기 때문이다. 투자자의 자산 운영 스케줄에 맞춰 현금화가 가능하다면 원하는 투자 수익률을 얻는 데 큰 도움이 된다. 강남권과 도심 업무지구 등 성장 지역을 중심으로 시설 관리 상태가 양호하고 높은 전용률을 확보한 건물일수록 유리하다. 넓은 주차공간과 엘리베이터도 체크 포인트다. 리테일 건물은 임차인과 건물의 콘셉트를 관리해 차별화하면 매각 가치를 높일 수 있고 상대적으로 자연 공실과 렌트 프리 부담이 큰 오피스 건물은 임차인 확보가 최우선이다.
상업용 부동산의 임대수익률을 극대화하고 매각 가치를 높이려면 부동산 시설 관리와 양질의 임차인을 확보하는 것이 중요한데 투자자들의 경우 이를 위한 투자에 인색한 경우가 많다. 전문관리업체를 활용하면 부동산 가치를 높이거나 임차인을 교체해 수익률을 개선할 수 있고 리모델링 등의 재투자를 거쳐 부동산 활용도를 극대화할 수 있다. 최근 필자가 살펴본 서울 북부권 구도심의 한 근린생활 건물은 매매가격 10억 원 대의 5층짜리 노후 건물로 장기 공실에 시달렸고 매각도 어려웠다. 하지만 리모델링을 거쳐 3층 이하의 상가, 사무실 임대와 4-5층의 주택 월세 임대를 통해 보증금 2억 원, 월세 1000만원의 수입을 올리고 있다. 3년 안에 리모델링 비용을 회수할 수 있고 매각 가능성도 높아졌다. 특히 증여와 상속을 통해 상업용 부동산을 보유하고 있는 투자 2세대들은 전문업체의 적절한 활용과 재투자를 검토해야 한다. 직접 임대 운영과 부동산 관리를 하던 투자 1세대들과 달리 전문직 종사자가 많아 부동산 관리에 소흘해지기 쉽고 부동산 자체도 노후한 경우가 많기 때문이다.
직접 투자와 운영에 대한 부담이 크다면 리츠나 펀드 형태의 부동산 간접 투자도 살펴볼 만 하다. 배당 수익률이 안정적인 사모 형태의 투자 상품도 최근 늘어나고 있다. 투자 규모도 다양하고 3년 정도의 단기 투자가 가능하며 매각 부담에서도 자유롭다.
김규정 / 우리투자증권 부동산 연구위원
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