“규제 푸는 게 주택가격안정에 더 효과적”

[이데일리 김경원 기자]주택가격 안정에 효과적인 정책은 무엇일까? 정부는 주택가격이 급등할 때엔 관련 규제를 강화하고 가격이 하락할 때는 규제를 풀어준다. 그런데 규제를 강화할 때 주택가격이 안정될 것이라는 상식과 달리 규제완화정책이 가격 안정에 효과적이라는 최근의 한 연구결과가 나와 눈길을 끈다.

16일 한국부동산연구원에 따르면 배형 동국대 경제학과 교수 등이 발표한 ‘주택정책에 대한 서울 아파트시장의 반응 분석에 관한 연구’ 논문에서 이 같은 결과가 도출됐다.

배 교수 등은 2003년 1월부터 2011년 12월까지 서울지역 아파트 가격과 정부의 부동산정책을 비교·분석했다. 서울지역 아파트 매매가격은 2003년 1월부터 2008년 8월까지 상승세였다. 이 때 정부가 내놓은 대책은 규제강화 정책이다.

정부는 2003년 5월에 이어 9월, 10월에 부동산 보유과세 강화, 종합부동산세 도입 등의 규제책을 쏟아냈다. 2005년 5월과 8월에도 강력한 규제책을 발표한 뒤 2006년 3월과 11월에 각각 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV)을 강화하는 규제 대책이 이어졌다.

하지만 이 기간 중 서울 아파트 매매가는 정부의 규제강화책을 비웃기라도 하는 듯이 급등했다. 2003년 2월부터 10월까지 9개월간, 2004년 12월부터 2007년 3월까지 28개월간 각각 월평균 1.60%, 1.63%의 상승률을 기록했다.

서울 아파트값이 꺾이기 시작한 시점은 2008년 10월부터다. 아이러니하게도 강력한 규제대책의 영향이 아니라 미국에서 시작된 글로벌 금융위기 때문이다. 이후 서울 아파트가격은 꾸준하게 떨어졌다.

정부는 이때부터 규제를 완화하는 쪽으로 방향을 선회했다. 2008년 8월 수도권 분양권 전매제한 기간 완화를 시작으로 9월에 종부세 과세기준 상향조정안을 내놨다. 11월에도 투기지역·투기과열지구 해제 등의 규제완화 대책을 발표했다. 2009년 2월, 2011년 3월과 5월, 12월에도 규제완화 대책을 선보였다.

배 교수 등은 논문에서 주택정책이 변했을 때 주택가격에 끼치는 효과를 파악하기 위해 ‘분산분해’ 비율을 활용했다. 분산분해란 특정변수가 충격을 받았을 때 다른 변수의 분산을 시간에 따라 축적한 비율로서 총효과의 크기를 통계적으로 보여준다. 즉 분산분해 비율이 높다는 것은 정부정책이 가격 안정화에 효과적이었다는 것을 의미한다.

분석 결과, 규제강화 때 아파트가격의 분산분해 비율은 2.09%, 규제완화 때 분산분해 비율은 17.75%로 나타났다. 이는 규제강화 정책보다 규제완화 정책이 주택가격에 더 큰 효과를 발휘했다는 뜻이다.

규모별로 규제강화 때 분산분해는 소형 3.20%, 중형 2.34%, 대형 2.34%를 기록했다. 하지만 규제완화 때는 중형 16.86%, 대형 10.64%, 소형 8.78%로 규제강화 때보다 효과가 컸음을 입증했다.

특히 규제강화 대책은 초기에는 정부정책에 순응해 매매가격이 하락했지만 곧 효과가 사라지면서 상승세로 돌아서곤 했다. 배 교수는 “규제정책은 의도와는 달리 효과가 제한적이었음을 볼 수 있다”며 “반면 각종 규제 완화 또는 폐지 정책은 가격체계에 미치는 효과가 규제정책보다 상대적으로 높게 나타났다”고 설명했다.