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2003년 부산 부산진구에 102세대 규모의 주상복합건물을 짓는 공사를 진행했으나 2005년 10월 말 기성고율 92.41% 상태에서 시공사 부도가 났다. 당시 건물의 도배, 장판, 온돌마루 등의 공사를 하도급받았던 피고 B씨를 비롯한 하도급업체들은 협의체를 구성해 2005년 11월 시공사가 시행사에 대해 가지는 일체의 채권을 양수했다.
2005년 12월 협의체는 시행사와 ‘하도급업체들이 비용을 들여 이 사건 공사를 마무리하되, 시행사는 하도급업체들에 이 사건 아파트 각 세대(전유부분)에 관해 가압류, 근저당권, 가등기를 설정해 주기’로 합의했다.
이후 B씨는 공사비를 직접 부담하면서 이 사건 공사를 지속해 2006년 7월 공사를 모두 마쳤다. B씨는 시행사와의 합의에 따라 아파트 6세대를 배정받았다.
B씨는 2006년경부터 채무자인 F회사에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 주장하고 있고, 피고 C씨와 D씨는 피고 B씨의 아들 부부로서 피고 B씨와 함께 부산 부산진구 소재 이 사건 부동산을 점유하고 있다.
피고 B씨는 2007년 10월부터 2012년 2월까지 당시 부동산 소유자의 승낙을 받지 않고 G에게 임차보증금 6000만원, 임대차기간 24개월로 정해 임대했다. 임대 계약이 끝난 후 B씨와 아들과 며느리인 C, D도 이 사건 부동산에 거주하면서 이를 점유·사용하고 있다.
원고인 A건설사는 2018년 5월 21일 이 사건 부동산의 소유권을 취득했다. 원고는 피고들을 상대로 이 사건 부동산 인도청구와 사용이익 상당액의 부당이득 반환청구를 한 데에 대해 피고들이 유치권 항변을 하자, 원고는 원심에서 B씨의 무단 임대를 이유로 유치권 소멸청구권을 행사했다.
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2심 재판부는 “피고 B씨가 G에게 이 사건 부동산을 임대한 것은 2007년 10월부터 2012년 2월까지이므로 그 이후인 2018년 5월 21일 이 사건 부동산을 취득한 원고에게는 위 사유(임대)로 인한 유치권소멸청구권이 있다고 볼 수 없다”고 판시했다. 이어 “피고는 원심이 인정한 공사대금 잔액 약 2억520만원을 지급받음과 동시에 원고에게 부동산을 인도해야 한다”고 명했다.
원고 측은 패소 부분에 대해 상고했고, 대법원은 패소 부분 가운데 부동산 인도청구 및 부당이득반환 청구(2018년 11월 이후) 부분을 파기하고 이 부분 사건을 부산지법으로 돌려보냈다.
대법원은 “유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반해 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의해 유치권의 소멸을 청구할 수 있다”고 설명했다.
이어 “민법 제324조에서 정한 유치권 소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정”이라며 “특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대 행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다”고 판시했다.
한편 대법원은 이번 판결에 대해 “유치권자의 무단 임대 행위가 종료한 후에 소유권을 취득한 제3자도 이를 이유로 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다고 최초로 명시적으로 설시했다”고 전했다.
