[김용일의 부동산톡]명의신탁한 부동산 재건축시 소유권청구 가능한지

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 소유자가 자기 명의로 등기를 갖고 있다가, 타인에게 등기명의만 이전해 놓는 경우, 즉 양자간 명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’이라고만 한다)에 의하면 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자 앞으로 되어 있던 등기를 말소시키고 다시 등기를 회복할 수 있음이 원칙이다. 그러나, 부동산실명법에 의하면, “명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(법 제4조 제3항).”고 하여, 명의수탁자로부터 제3자에게 등기가 이전된 경우, 원칙적으로 제3자가 소유권자로 인정받고, 명의신탁자는 제3자에게 소유권 등기 회복을 요구할 수 없다. 그런데, 명의신탁된 부동산에 대해 재건축사업이 진행되는 경우, 재건축조합도 여기서 말하는 제3자에 해당하여 명의신탁자가 권리를 주장할 수 없는지에 대해 정리해 보겠다.

◇명의신탁된 부동산이 재건축되어 명의수탁자가 새 아파트를 분양받은 경우, 명의신탁자가 명의수탁자에게 해당 아파트의 등기 이전을 요구할 수 있는지

예를들어, 최초 부동산 등기명의자이자 소유자인 명의신탁자가 단순히 명의만 이전해 놓는다고 하면서 명의수탁자 앞으로 등기가 이전되었는데, 그 명의수탁자가 해당 부동산을 재건축조합에게 신탁하여 재건축조합이 이를 바탕으로 재건축사업을 진행하고, 추후 재건축조합이 다시 명의수탁자에게 재건축된 신축 건물을 분양한 경우, 재건축조합도 위 부동산실명법 제4조 제3항에서 말하는 제3자에 해당한다는 것이 판례의 기본 입장이다. 따라서, 재건축조합에게 신탁된 등기는 유효하고, 재건축조합이 다시 명의수탁자에게 새로운 건물을 신축하여 분양한 경우, 명의수탁자는 해당 건물의 완전한 소유권자가 될 것이다.

다만, 위와 같은 논의는 최초 명의신탁된 부동산과 재건축된 부동산이 법적으로 동일하지 않다고 평가될 때의 결론이다.

만일, 최초 명의신탁된 부동산과 재건축된 부동산이 법적으로 동일하다고 평가된다면, 명의신탁자는 명의수탁자가 분양받은 새 건물 역시, 자신이 최초에 명의신탁했던 부동산과 같은 것이라고 주장하면서, 명의신탁의 무효를 주장하여 등기명의를 회복할 수 있을 것이다.

관련하여 판례는, 구 부동산과 신 부동산 간의 동일성 여부에 대해, 도시 및 주거환경정비법상의 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 등의 절차를 거쳤는지에 따라 구별하고 있다.

구체적으로 법원은, “재건축조합이 도시 및 주거환경정비법상의 관리처분계획 인가 및 이에 따른 이전고시 등의 절차를 거쳐 신 주택이나 대지를 조합원에게 분양한 경우에는, 구 주택이나 대지에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 주택이나 대지에 관한 권리로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있다.”고 하여, 이러한 경우는 동일성이 유지되므로, 명의신탁자가 명의수탁자에게 명의신탁관계를 여전히 주장할 수 있고, 따라서 해당 부동산의 등기명의를 회복할 수 있다는 취지로 판시하였다.

이러한 관리처분계획 인가 및 이에 따른 분양처분의 고시 내지 이전고시 등의 절차를 거치지 아니한 채 조합원에게 신 주택이나 대지가 분양된 경우에는, “당해 조합원은 조합규약 내지 분양계약에 의하여 구 주택이나 대지와는 다른 신 주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과할 뿐 이를 가리켜 구 주택이나 대지에 관한 소유권이 신 주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환ㆍ변경되어 공용환권된 것으로 볼 수는 없으므로 양자 간에 그 동일성이 유지된다고 할 수 없다.”고 하여, 이러한 경우에는 구 건물과 신 건물이 다른 것이므로, 명의신탁자가 명의수탁자에게 소유권을 주장할 수 없다는 취지로 판시하였다(대법원 2008다1132, 2019다272343 판결).

◇ 계약명의신탁에서, 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐을때

참고로, 위와 같은 법리는 자기 명의로 등기를 갖고 있다가, 타인에게 등기명의만 이전해 놓는 경우, 즉 양자간 명의신탁을 전제로 한 것이다. 만일, 부동산의 소유권을 취득하고자 하는 명의신탁자가 제3자(매도인)로부터 부동산을 매수함에 있어, 자기 명의로 등기를 하지 않고, 명의수탁자 앞으로 직접 등기를 받는 경우, 즉 계약명의신탁의 경우는 매도인이 위와 같은 명의신탁 사실을 몰랐다면, 부동산실명법상 명의자인 명의수탁자가 부동산소유권자가 되므로, 재건축이 되는지에 관계없이, 명의신탁자는 부동산에 대한 권리를 주장할 수 없다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사