[김용일의 부동산톡]신축 건물의 소유권자가 누군인지에 대한 판단기준

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 건축물을 신축하면서 편의상 또는 채무담보를 위해 타인의 명의로 건축허가를 받는 경우가 있다. 이러한 경우들에 추후 신축 건물의 소유권자가 누구인지에 대한 다툼이 빈번한바, 이번 시간에 신축 건물의 원시취득 소유권자가 누군인지에 대한 판단기준 등에 대해 정리해 보겠다.

◇신축 건물의 원시취득 소유권자가 누군 인지에 대한 판단 기준

건물을 신축할 때 통상적으로 도급인과 수급인 사이에 공사도급계약서를 작성하는데, 도급계약이란 도급인이 수급인에게 어떤 일을 완성할 것을 지시하고, 그 반대급부로 그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.

여기서, 완성된 신축 건물의 소유권자를 정함에 있어서는 일단 당사자간에 누구를 소유권자로 할지에 대한 합의가 있었다면 그 합의에 따르고, 그러한 합의가 없다면, 건물을 신축함에 있어 누가 노력과 비용을 들였는지를 기준으로 판단함이 원칙이다. 누구의 명의로 허가를 받았는지가 중요한 것은 아니다(대법원 2005다19415 판결).

따라서, 채무자가 채무의 담보를 위하여 채권자 명의로 건축허가를 받은 경우에도, 채무자가 자신의 비용과 노력으로 건물을 신축하였다면 채무자가 건물의 소유권을 원시적으로 취득함이 원칙이다.

관련하여 법원은 “단지 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가명의를 채권자명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보물권의 설정에 다름 아니므로, 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 채권자명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 위 채권자에게 그 소유권이 이전된다고 보아야 한다.”고 하였다(대법원 89다카18884 판결).

한편, 앞에서 말했듯이, 위와 같은 소유권 귀속의 원칙은 당사자간의 합의가 없을 때의 기준이므로, 당사자간에 소유권 귀속에 대한 합의가 있을때는 그 합의가 우선하는데, 명시적인 합의가 없는 경우에는 여러 제반 사정을 고려하여 합의가 있었다고 볼 수 있는지 여부를 판단한다.

관련하여 법원은 “일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다.”고 판시한 것이 있고(대법원 97다8601 판결),

건물 신축 공사에 있어서 그 건축허가 명의가 도급인측으로 되어 있고, 공사도급계약상 도급인이 공사대금을 미지급할 때에는 그 미지급한 금액에 대하여 완성된 건물로 대물변제하거나 또는 수급인에게 그 건물 소유권에 대한 가등기를 하여 주기로 하는 등 도급인이 완성된 건물의 소유권을 취득함을 전제로 한 약정이 있다면 그 건물의 원시적 소유권은 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보아야 한다고 판시한 것이 있다(대법원 91다34790 판결)

또한, 법원은 신축 건물이 집합건물로서 여러 사람이 공동으로 건축주가 되어 도급계약을 체결한 경우에도, 그 집합건물의 각 전유부분의 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되는지를 따질 때, ‘공동 건축주들 사이의 약정’이 있다면, 그 약정에 따른다고 하였다(대법원 2004다36352 판결).

◇ 공사가 중단된 미완성 건물을 이어 받아 완성시 누가 원시취득자인지

건물 공사가 진행중에 중단되고, 이것을 이어받아 공사를 완성했을 때, 누가 해당 건물의 원시취득 소유권자인지 여부는, 당사자간의 합의가 없었다면, 공사중단 당시에 사회통념상 건물이라고 볼 수 있었는지를 기준으로 판단함이 원칙이다. 여기서, 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는지의 기준은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것으로 본다.

관련하여 법원은 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 그 건물이 공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득한다고 하였고(대법원 2000다16350 판결),

공사가 중단된 시점에서, 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있지 않았다면, 이를 인도받아 자기의 비용과 노력으로 완공한 자가 그 건물의 원시취득 소유권자가 된다고 하였다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사