인천 경제자유구역 '삼형제' 주택시장의 엇갈린 운명

△인천의 3대 경제자유구역인 송도국제도시·영종하늘도시·청라국제도시의 부동산시장이 ‘3인 3색’ 행보를 보이고 있다. 송도국제도시의 중심가인 센트럴파크공원 내 호수에서 나들이객들이 배를 타거나 주변 산책로를 거닐고 있다. ⓒ그래픽 = 이데일리 황슬기

[글·사진=이데일리 양희동 기자] 6월 첫 주말이자 현충일로 이어지던 황금연휴 둘째날인 지난 5일 오후 인천 송도국제도시의 중심인 센트럴파크공원은 곳곳이 나들이객들로 붐볐다. 주변을 둘러싼 기하학적인 모양의 고층 건물을 배경으로 자리잡은 호수공원 선착장에는 요트나 전동 보트 등을 타려는 인파가 장사진을 이뤘다. 해가 저물고 어둠이 내리자 공원과 가까운 주상복합아파트인 ‘송도 센트럴파크 푸르지오’ 상가를 중심으로 젊은이들이 삼삼오오 모여들었다. 거대한 주상복합 건물들 아래로 나란히 연결된 상가에는 독특한 인테리어의 ‘펍’(미국식 맥주집)과 개성 넘치는 점포들이 손님들을 맞이했다. 공원 인근에서 고깃집을 운영하고 있는 40대 김모씨는 “장사를 처음 시작했던 3년 전엔 거리에 사람이 없어 고민이 많았다”며 “지금은 주말이면 인천은 물론 서울에서도 찾아오는 명소가 됐다”고 말했다.

◇활기찬 송도 주택시장…기업 유치와 인구 유입이 원동력

인천경제자유구역이 송도국제도시를 신호탄으로 입주를 시작한 지 올해로 11년이 됐다. 경제자유구역의 맏형격인 송도는 GCF(녹색기후기금) 사무국 입주와 포스코건설 등 기업 이전, 현대프리미엄아울렛 개장 등 각종 개발 호재가 쏟아지며 부동산시장 침체기에도 상승세를 이어왔다. 집값도 2013년 저점을 기록한 후 꾸준한 회복세를 보이고 있다.

부동산114에 따르면 송도 아파트값은 2013년 4분기(3.3㎡당 평균 1231만원)에 바닥을 찍은 후 9분기 연속 올라 이달 현재 3.3㎡당 1279만원을 기록하고 있다. 특히 올해 초 대출 규제 등 각종 악재 속에서도 지난해 말 대비 올해 1분기 집값이 0.4% 상승하기도 했다. 같은 시기 서울의 3.3㎡당 아파트값은 변동률이 0%(1749만원)로 보합세를 보인 것과는 대조적이다.

실제 지난해 6월 입주한 송도 센트럴파크 푸르지오 아파트(551가구)는 전용 84㎡형이 6억원 선에 매물로 나와 있다. 이 아파트는 분양가격이 4억원 안팎이었다. 또 전용 143㎡형은 현재 매맷값이 9억원을 웃돌고 있어 분양가(7억 9000만원선)보다는 1억원 이상, 1년 전보다는 5000만원 넘게 올랐다.

송도 주택시장 성장세는 기업 유치로 인한 빠른 인구 유입이 원동력이다. 송도의 인구는 얼마 전 10만명을 넘어서며 지난 5월 말 기준 10만 5070명에 달한다. 송도동 K공인 관계자는 “사람이 모여들고 지역 경제가 활성화되면서 집값도 덩달아 뛰고 있다”고 말했다.

◇부활의 날갯짓 펴는 영종…청라는 집값 주춤

한때 수도권의 대표적인 ‘미분양 무덤’으로 불렸던 인천 영종지구와 청라국제도시는 상황이 엇갈리고 있다. 영종지구는 인천국제공항 2단계 사업과 미단시티 카지노 복합리조트 조성사업 등 굵직한 개발 호재가 이어지면서 부활의 날갯짓을 하고 있다. 그러나 청라국제도시는 지난해 사실상 개발 일정이 마무리돼 앞으로 반전의 기회를 잡기가 쉽지 않다는 분석이 나오고 있다.

집값 상승세도 두 지역은 차이를 보이고 있다. 영종지구는 3.3㎡당 아파트값이 첫 입주 시점인 2012년 3분기 817만원에서 이달 현재 924만원으로 13.1% 올랐다. 지난해 말과 비교해도 소폭(0.1%)이지만 상승세를 보였다. 반면 청라는 현재 1054만원으로 입주 시점인 2010년 2분기(1035만원)보다 1.8% 오르는데 그쳤고 작년 말과 비교하면 오히려 0.28% 하락(1057만→1054만원)했다.

영종지구는 얼마 전 7년 만에 신규 분양이 재개돼 추가적인 집값 상승도 기대된다. 영종하늘도시 A39블록에서 5월 마수걸이 분양에 나섰던 ‘스카이시티 자이’ 아파트(1034가구)는 전 가구가 중대형(전용 91~122㎡)으로만 구성된 대단지인데도 평균 2.23대 1의 경쟁률로 순위 내 마감에 성공했다. 앞으로 대림산업과 화성산업 등이 각각 577가구와 658가구를 연내에 추가 공급할 예정이다.

하지만 청라는 오피스텔을 제외하면 분양이 거의 끝난 상태다. 지난해 3월 사실상 대형사 마지막 분양 단지였던 ‘청라파크 자이테라스’의 경우 당시 평균 10.6대 1, 최고 56.7대 1의 높은 경쟁률로 완판됐지만, 올해 초 입주 이후 웃돈이 거의 붙지 않은 상태다. 또 지난해 10월 청라 M1블록에 공급된 ‘청라센트럴 에일린의뜰’ 아파트(1163가구)는 현재까지 미분양이 남아 있다.

김규정 NH투자증권 부동산팀장은 “인천 경제자유구역 3곳의 개발·성장 단계가 서로 달라 투자 목적이라면 기간과 방법을 다르게 접근해야 한다”며 “실거주에선 기반시설이 다 들어온 송도가 영종보다 적합하고 청라는 개발사업의 잇단 무산으로 향후 전망이 불투명해 투자엔 신중할 필요가 있다”고 말했다.