[김용일의 부동산톡]허무인, 실체가 없는 종중, 사찰 명의로 등기가 된 경우 말소방법

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산에 대해 허무인(실존하지 않는 가공의 인물 또는 실존했지만 등기신청당시 이미 사망한 자) 또는 실체가 없이 급조된 종중, 사찰, 비법인사단, 재단 등 명의로 이전등기가 되어 있는 경우에, 이를 말소하여 원래 상태대로 회복하는 방법에 대해 정리해 보겠다.

◇ 허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규에 따른 말소소송 방법

허무인 또는 실체가 없는 종중, 사찰, 비법인사단, 재단 등 명의로 소유권이전등기가 된 경우 말소방법에 대해서는, 등기예규인 ‘허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규’에 정리되어 있는바, 결론부터 말하면, 해당 허무인 또는 실체가 없는 종중, 사찰 등 앞으로 경료된 잘못된 등기가 원인무효임을 이유로 말소등기소송을 제기하여 회복할 수 있다.

다만 주의할 점은 소송의 상대방이다. 말소소송을 함에 있어, 등기명의자인 허무인 또는 실체가 없는 종중, 사찰 등을 상대방(피고)로 할 것이 아니라, 실제로 등기를 한 자를 상대방(피고)로 잡아야 한다. 만약 허무인 또는 실체가 없는 종중, 사찰 등을 피고로 지정하여 말소소송을 제기할 경우, 그러한 소송은 당사자능력이 없는 자를 피고로 지정하여 소송을 제기했다는 이유로 소각하 판결을 받게 된다.

예를들어, A 명의의 부동산 소유권등기에 대해, B라는 자가 허무인 C 앞으로 이전등기를 시킨 경우, 가공의 인물인 C를 상대로 소송을 할 것이 아니라, 위와 같은 허위등기를 실제로 실행했던 B를 상대로 원인무효의 등기라는 이유로 말소소송을 제기하여 승소 확정판결을 받고, 그 판결에 기해 말소등기를 신청할 수 있다(허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규 2조).

관련하여 법원은 “등기부상 진실한 소유자인 원고의 소유권에 방해가 되는 불실등기가 존재하는 경우에 그 등기명의인이 허무인인 때에는, 원고는 그와 같은 허무인 명의로 등기행위를 한 자에 대하여 소유권에 기한 방해배제로서 등기행위자를 표상하는 허무인 명의 등기의 말소를 구할 수 있다.”고 하였고(대법원 90다684 판결), “소유자는 이와 같은 말소청구권을 보전하기 위하여 실제 등기행위를 한 사람을 상대로 처분금지가처분을 할 수도 있다.”고 하였다(대법원 2008마615 결정).

또한, A 명의의 부동산 소유권등기에 대해 실체가 없는 B라는 종중, 사찰 등명의로 등기가 이전된 경우에는, 위와 같은 등기를 실제로 실행했던 위 단체의 대표자나 그 구성원 등을 상대로 말소소송을 제기하고, 그 등기가 원인무효임을 이유로 말소소송을 제기하여 승소 확정판결을 받으면, 그 판결에 기해 말소등기를 신청할 수 있다(허무인 명의 등기의 말소에 관한 예규 4조).

예를들어, 자신 소유의 부동산에 대해 가공의 실체가 없는 종중 등 단체를 급조하여 만들어 등기를 이전시키는 경우가 있다. 이때 원래 부동산 소유자가 사망시, 그 상속인들은 해당 종중 등 단체를 상대로 말소소송을 제기할 것이 아니라, 종중의 대표자, 구성원 등 실제로 등기를 실행했던 자를 상대로 원인무효의 등기임을 이유로 말소소송을 하여 등기명의를 회복받고 소유권을 찾을 수 있다.

◇ 허무인으로부터 등기를 이전받은 자를 상대로 한 원인무효소송

앞서 허무인에게 경료된 등기는 원인무효라고 했는데, 그 허무인으로부터 다른 사람에게 또 등기가 이전된 경우에는 그 등기 역시 원인무효가 된다.

원칙적으로 등기에는 추정력이 있어, 부동산의 소유권 등기 명의자는 해당 부동산의 적법한 소유권자로 추정된다. 그러나, 허무인으로부터 등기를 이전받은 경우에는 그 추정력이 깨지고, 결국 그 자는 자신이 소유권자라고 주장할 수 없게 된다.

관련하여 법원은 “허무인으로부터 등기를 이어받은 소유권이전등기는 원인무효라 할 것이어서, 그 등기명의자에 대한 소유권추정은 깨트려진다.”고 판시하였다(대법원 84다카2494 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사