활개치는 기획부동산에 ‘피눈물’ 토지만 여의도 120배

[이데일리 경계영 정다슬 기자] . 얼마 전 은퇴한 A(61)씨는 올해 초 ‘OO경매’에 다닌다는 친척에게서 곧 케이블카가 설치될 좋은 땅을 저렴하게 살 수 있다는 말을 듣고 1010만원에 땅 3372㎡(1020평·3.3㎡당 9900원)를 매입했다. 친척을 믿었던 A씨는 토지 주소도 몰랐고, 서류를 받지도 않았다.

A씨의 아들이 뒤늦게 이를 알고 확인해보니, A씨가 매입한 강원도 정선군 땅은 지난해 3.3㎡당 3080원에 낙찰된 토지로, 개별공시지가도 올해 기준 3.3㎡당 536원에 불과했다. 보유한 땅 크기도 전체 필지의 4% 남짓에 불과했다. A씨가 환불을 요구하자 친척은 “전부 설명했고 등기 접수도 끝나 돈을 돌려줄 수 없다”고 거부했다.

‘기획부동산’이라 불리는 부동산 사기가 개발 호재를 미끼로 투자자를 현혹하고 있다. 올해 들어선 급물살을 탄 남북 화해 분위기에 파주를 비롯한 접경지뿐 아니라 정부가 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 공공주택지구를 개발하겠다고 한 지역까지 기획부동산 표적이 되고 있다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

◇‘내 것인 듯 내 것 아닌’ 공유지분 토지

업계에선 이미 기획부동산 먹잇감이 된 땅만도 전국에 1만5000필지가 넘는 것으로 추산한다. 이데일리가 안호영 국회의원에 요청한 자료에 따르면 공유인 수가 20명 이상인 지목상 임야인 필지는 1만5295개에 달했다. 이들 토지 면적은 총 3억5165만㎡로 여의도(290만㎡)의 120배 크기에 이른다. 필지 하나에 함께 이름을 올린 공유인만 1284명에 달하는 부지(서울 노원구 월계동)도 있다.

하나의 필지를 쪼개 수십명에게 파는 방식은 기획부동산의 전형적 수법이다. 이처럼 공유인 수가 20명이 넘어간다는 것은 기획부동산일 가능성이 크다는 의미다. 농지를 별도의 자격증명이 필요 없는 1000㎡ 미만 크기로 나눠 매각하는 사례까지 포함하면 기획부동산 땅은 더 많다는 것이 업계의 설명이다.

도별로는 경기도가 5140필지로 가장 많았다. △강원도 2236필지 △충남 1295필지 △경북 1196필지 △경남 1001필지 등이 그 뒤를 이었다. 제주도(488필지), 서울(336필지), 세종(231필지), 부산(490필지) 등도 공유인이 20명 이상인 땅이 적지 않았다.

공유지분 등기는 하나의 필지에 대해 지분을 나눠갖는 형태다. 100만원짜리 필지 하나를 두고 세 사람이 함께 보유했다면 지불한 금액에 따라 50%, 30%, 20% 등으로 지분이 정해진다. 이는 별도로 지분 표기가 없이 공동 소유하는 형태인 합유지분이나 사단법인과 같은 단체 명의로 보유하는 총유지분과 구별된다. 이 때문에 피해자는 사기 사실을 알고도 소수 지분일지라도 땅은 남았다고 위안 삼는 경우가 생긴다.

이에 대해 전문가들은 “허울만 좋은 땅주인”이라고 지적한다. 일단 기획부동산 업체는 인접한 도로가 없어 건축물을 지을 수조차 없는 맹지를 주로 취급한다. 피해자가 매입한 땅값은 주변 땅값 시세보다 서너 배 비싼 편이어서 기획부동산 업체가 던진 미끼대로 만에 하나 개발되더라도 시세 차익을 보기 쉽지 않다.

더욱이 필지 내 어느 부분이 제 소유인지 알 방법이 없다. 기획부동산 업체가 임의로 가분할한 다음 공증 절차를 밟아 피해자에게 판매하곤 하지만 실질적으로 법적 효력은 없다. 필지 내 각각 소유를 가리려면 등기부등본에 이름을 함께 올린 모든 사람의 동의가 필요하다.

지분을 보유했더라도 마음대로 토지를 이용하는 일도 쉽지 않다. 법상 공유물을 이용 혹은 개량하려면 지분 기준 과반 이상의 동의를 얻어야 하고, 공유물을 처분하거나 변경하려면 지분 보유자 전원이 동의해야 한다. 토지의 경우 농작물을 심을 수도 없고, 그렇다고 건물을 짓는 일은 더더욱 어렵다는 얘기다.

김용일 법무법인 현 부동산전문변호사는 “소수 지분권자는 토지를 활용하려 해도 과반의 지분권자에게 연락하는 일부터 어려워 권리 행사가 쉽지 않다”며 “보유한 지분만큼 매각할 땐 다른 보유자의 동의를 구할 필욘 없지만 활용이 제한되는 땅 지분을 사려는 사람은 없을 것”이라고 설명했다.

◇토지 사기 수법 진화… “공유인 많으면 등기소서 주의 통보해야”

정부는 기획부동산 폐해를 막고자 2006년 농지나 임야 등 비(非)도시 지역의 토지분할 매각 판매의 허가제 전환하는 등 제도 개선에 나섰지만 수법 진화를 따라가지 못하고 있다. 기획부동산 업체는 ‘경매’ 혹은 제1 금융권 상호를 업체 이름에 포함시키며 소비자 판단을 흐리기도 한다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 “점차 기획부동산 수법이 고도화하고 있어 법·제도적으로 이를 막는데 한계가 있다”며 “투자자 스스로 제대로 공부한 다음 투자하고, 토지를 계약할 때 꼼꼼하게 살피는 등 주의가 필요하다”고 강조했다.

기획부동산 업체의 영업이 ‘다단계 판매방식’으로 이뤄진다는 점 역시 주의해야 한다. 피해자 상당수가 가족이나 지인 권유를 받아 땅을 매입해 피해 사실을 인식하고도 쉽게 행동에 나서지 못할 때가 많다.

이 때문에 금융기관이 보이스피싱 등 금융 사기를 경고하는 문구를 안내하듯 등기소를 포함한 부동산 관련 정부기관이 안내 역할을 더 강화할 필요가 있다는 의견도 있다. 김용일 변호사는 “수십명이 공유지분 등기할 때 등기소에서 안내하거나 등기인에게 개별적으로 주의를 당부하는 등 제도를 보완할 장치가 필요하다”고 봤다.

온라인에서 피해자모임 카페를 운영하는 이광휘 법무법인 포유 사무국장은 “토지 매매가격이 일정 폭 이상 급등하거나 공유인 수가 지나치게 많았을 때 악덕 기획부동산 사기로 규정하는 식으로 사기 사건 성립 요건 자체를 다르게 적용할 필요가 있다”고 주장했다.

☞기획부동산

토지를 대량 매입해 시세에 웃돈을 얹어 하나의 필지를 여러 명에게 쪼개 되파는 업체. 이들 업체는 ‘그린벨트가 해제되면’ ‘주변에 OO이 들어오면’ 등 개발 호재를 미끼로 던지며 소액을 투자해도 크게 수익을 낼 수 있다고 투자자를 유혹한다.