이같은 상황을 개선하기 위해 정부는 8·2 부동산 대책을 통해 임대사업자로 등록한 임대주택에 대해서는 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하기로 했다. 임대주택으로 등록하면 세금을 과하게 매기지 않고 감면 혜택도 주겠다는 이른바 당근책이다. 그러나 전문가들은 과거 사례를 돌이켜봤을 때 이런 조치만으로는 실질적인 효과가 크지 않을 것이라고 지적한다. 그동안 ‘눈먼 소득’으로 분류됐던 임대소득이 노출된다는 심리적 저항이 그만큼 만만치 않다는 것이다.
◇다주택자 양도세 중과…노무현 정부 시절 효과 ‘미비’
김재언 미래에셋대우 VIP컨설턴트팀 수석매니저는 “다주택자 양도세 중과는 세법 개정 사항이어서 국회 논의 과정에 따라 내용이 다소 바뀔 소지가 있는 데다 집값이 상승하느냐 하락하느냐에 따라서도 다주택자의 선택이 많이 달라질 것”이라며 “올 연말까지 정책 움직임과 시장 상황을 보고 임대주택사업자로 등록을 할 것인지, 말 것인지 결정하는 사람들이 적지 않을 것 같다”고 말했다.
◇“과세 저항 줄일 제도 개선 필요”
민간 임대주택사업자 등록제의 연착륙을 위해서는 현실적인 장애 요인을 없애 과세 저항을 줄일 필요가 있다는 주장에 힘이 실리고 있다. 그 가운데 하나가 건강보험료 부과 체계다. 현재 정부는 연 2000만원 이하 임대소득에 대해서는 오는 2018년 말까지 소득세 부과를 유예하고 있다. 그러나 유예기간이 끝나고 2000만원 이하에 대해서도 소득세를 부과하면 현재 직장가입자의 피부양자 자격이 박탈되며 지역가입자로 전환된다. 지난해 정부가 국회에 제출한 자료에 따르면 임대소득 2000만원 이하 분리과세자에게 부과되는 연간 소득세와 건보료는 각각 56만원, 276만원이다. 소득세보다 건보료 부담이 5배 이상 많은 셈이다.
특히 은퇴한 노년층의 경우 임대소득에 의존하는 경우가 많은 만큼 건보료 상승에 따른 타격이 만만찮다. 이를 고려해 민주당 역시 2014년 임대사업자 등록제 의무화를 추진하면서 만 60세 이상이면서 3주택 이하 소유자의 임대소득이 연 2000만원 이하일 경우 건강보험상 피부양자 지위를 유지할 수 있도록 하는 예외규정을 마련하기도 했다.
또 서울·수도권 기준 공시가 6억원 이상 주택의 경우 주택 가구 수에 제외되는 것 외에는 임대주택사업자로 등록하는 데에 따른 세제 혜택이 없어 다주택자가 자발적으로 임대주택사업자로 등록할 유인이 떨어진다는 지적도 나온다. 부동산114에 따르면 지난달 28일 기준 서울 아파트 가구당 평균 매매가격은 6억 5903만원이다. 이 중 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 광진·마포·중·용산·종로·성동·영등포·양천구 등은 아파트 한 채 평균 매매가격이 6억원을 넘는다.
조명래 단국대 교수는 “‘소득(임대소득) 있는 곳에는 세금 있다’는 과세 원칙을 실현하기 위해서도 주택임대사업자 등록은 활성화돼야 한다”며 “정부는 민간 임대사업자 등록을 유도하기 위한 보다 현실적인 방안 마련에 나설 필요가 있다”고 말했다.