[리모델링 손익계산서]리모델링 아파트 가보니…신축만큼 `짭짤`

△서울 영등포구 당산동3가 ‘당산 쌍용예가클래식’아파트의 리모델링 전(왼쪽)과 후(오른쪽) 전경. [사진=쌍용건설]

[이데일리 양희동 원다연 기자] “아파트 공사 전에는 냉·난방이 제대로 안돼 겨울이면 집집마다 창문에 비닐을 덧붙여 단지 전체가 청테이프로 도배되곤 했습니다. 이제는 다양한 평형을 갖춰 신축에 버금가는 아파트로 거듭났고 집값 상승에 따른 시세 차익은 덤으로 따라왔습니다.”(강태만 전 당산 평화아파트 리모델링 조합장)

최근 찾은 서울 영등포구 당산동3가 ‘당산 쌍용예가클래식’ 아파트. 옅고 짙은 갈색과 흰색 등으로 칠해진 고급스런 외벽으로 마감된 이 아파트는 리모델링 후 5년이 지났지만 여느 신축 단지와 마찬가지로 말끔했다. ‘ㄷ’자 모양으로 동(棟)이 배치된 단지 중심에는 놀이터와 산책로가 들어섰고 1층을 필로티(기둥)로 올려 확보한 공간에는 세대별로 짐을 보관할 수 있는 라커룸도 마련돼 있었다. 1978년 최초 준공돼 수도꼭지를 틀면 녹물이 나오던 과거 낡은 아파트의 모습은 찾아볼 수 없었다. 기존 전용 53㎡형(공사 전 매매가 2억 2000만원선)을 리모델링한 68㎡형은 현재 4억 8000만~5억원선에 매물이 나와 있다. 평균 분담금 1억 1200만원을 빼고도 1억 6000만원 가량 집값이 뛴 것이다.

당산동3가 김미숙 대한공인 대표는 “리모델링 단지인 쌍용예가클래식 아파트와 비슷한 시기 재건축을 마친 바로 옆 ‘당산금호어울림2차’는 매매가에서 큰 차이가 없다”고 말했다.

◇초기 리모델링은 1동짜리 ‘나홀로 아파트’ 위주

이데일리는 2005년부터 현재까지 서울에 준공된 리모델링 단지 13곳 중 삼성물산·대림산업·현대산업개발·쌍용건설 등 민간 건설사가 시공한 9곳을 이달 모두 둘러봤다. 이를 통해 앞으로 리모델링 사업을 추진하려는 단지들이 고려할 부분들을 확인할 수 있었다.

서울 리모델링 단지들은 2010년을 전후해 △사업의 성격 △시공 기술 △단지 규모 등이 구분된다. 2005~2009년 준공된 초기 리모델링 단지는 6곳으로 대부분 강남·용산 등 고급 주거지에 있는 100가구 미만의 ‘나홀로 아파트’를 시공한 것이 특징이다. 단지 규모가 작아 지하주차장이나 단지 내 커뮤니티시설을 확보하지 못한 것이 약점으로 지적된다. 전국 최초로 2005년 리모델링한 서초구 방배동 ‘래미안 방배에버뉴’(96가구)와 같은 해 준공한 ‘e편한세상 로얄맨션’(83가구)이 대표적이다.

래미안 방배에버뉴는 원래 인근 삼호아파트의 1개 동으로 대지지분이 큰 대형 평형으로 구성된 곳이었다. 그러나 재건축 추진 과정에서 나머지 동들과 분리해 독자적으로 리모델링한 단지다. e편한세상 로얄맨션은 동부이촌종합상가와 맞붙은 1동 짜리 아파트로 단지 노후화로 인해 리모델링에 나선 경우다. 이들 두 단지는 분담금을 뺀 시세 차익이 1억 8500만~2억 9500만원에 달했지만 작은 단지 규모와 주차장 부족 등으로 거래는 활발하지 않았다.

층고나 평면의 제약도 초기 리모델링 단지의 문제점으로 지적된다. 2006년 준공한 방배동 ‘방배 쌍용예가클래식’(216가구)은 낮은 천장고로 인해 증축 부분과 기존 부분의 층고가 균일하지 않다. 또 거실이나 주방 등에 내력벽 일부가 기둥 형태로 남아 공간 활용도가 떨어지는 것도 문제다. 여기에 동을 앞뒤로 늘려 공간을 확장하다보니 햇빛이 잘 들지 않고 내부가 어두워지는 단점도 나타났다. 이 단지의 시세 차익은 1억 9000만원 수준이었다. 방배동 드림공인 관계자는 “리모델링 단지들은 외관은 훌륭하지만 평면이나 구조 등에서 단점이 있어 신축보다는 가격이 다소 낮게 형성돼 있다”며 “소규모 아파트라면 비슷한 조건의 인접 단지들과 함께 리모델링을 추진해 규모를 키울 필요가 있다”고 말했다.

△서울 강남구 도곡동 ‘도곡 쌍용예가클래식’ 전용 132㎡형 아파트의 리모델링 전(왼쪽)·후(오른쪽) 평면. [자료=쌍용건설]

◇기술 발전으로 신축 버금가는 단지 조성

2010년 이후 준공된 단지들은 초기 시공 과정에서 드러난 단점들을 상당 부분 보완했다. 300가구 이상 단지들이 리모델링을 추진하면서 규모도 키웠다. 과거에는 기술적 한계로 어려웠던 지상층과 엘리베이터로 바로 연결되는 지하주차장 건설은 물론 단지 내 커뮤니티 시설도 일부 조성하면서 입주민 만족도도 높아졌다. 그러나 새로운 시공 기술 적용으로 인해 조합원 분담금이 상승하고 주택시장 침체까지 겹쳐 시세 차익은 초기 리모델링 단지들에 비해 다소 감소했다.

서울 리모델링 단지 중 가장 규모가 큰 강남구 도곡동 ‘도곡 쌍용예가클래식’(384가구)는 도곡 동신아파트를 탈바꿈시켜 2011년 완공됐다. 원래 복도식이었던 구조를 계단식으로 바꿨고 전용 132㎡형은 안방과 다른 침실을 나눈 가구 분리형 설계를 적용했다. 덕분에 한 집에서 부모와 자녀 세대가 함께 살 수 있다. 반면 평균 분담금이 1억 8900만원에 달하면서 시세 차익은 3100만원대에 그쳤다.

2014년 리모델링을 마친 대치동 ‘대치 래미안 하이스턴’(354가구)도 기존에 없었던 지하주차장을 새로 만들고 헬스장과 경로당, 독서실 등 단지 내 커뮤니티시설도 마련했다. 그러나 이 곳도 분담금이 평균 2억 4000만원으로 늘어 시세 차익은 8000만원선이었다.

전재열 단국대 건축공학과 교수는 “리모델링 단지도 지하주차장을 파거나 지상까지 직접 연결하는 엘리베이터를 만드는 등 과거엔 어렵던 기술이 대부분 가능해졌다”며 “하지만 기존 단지의 동 배치나 평면 등이 시공상 적합하지 않다면 비용과 시간을 늘리는 요인이 되기 때문에 사업 추진 전 충분한 검토가 필요하다”고 말했다.