[커버스토리]“저도 상생임대인인가요?”

[이데일리 신수정 기자] A씨는 지난 2020년 서울에 아파트를 매수한 뒤 바로 전세 계약을 체결했다. 오는 11월 전세 계약 만료를 앞두고 세입자는 계약갱신청구권을 사용한다고 했다. 하지만 A씨는 세입자가 재계약한 2년을 다 채우지 못하고 이사하면 ‘상생임대인’에서 제외돼 양도 시 비과세 혜택을 받지 못할까 봐 걱정이다. 임차인 자녀의 학기가 내년이면 끝나는 상황이기 때문이다. A씨는 “계약갱신청구권을 사용한 뒤 5% 임대료를 인상하면 비과세 혜택을 준다고 하지만 계약 기간 중 임차인이 다른 곳으로 이사 갈 때 세입자를 구해야 한다”며 “이 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있을지 의문”이라고 말했다.

윤석열 정부의 첫 부동산 대책인 6·21대책에서 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생임대인’에 대한 비과세 방안을 발표하자 임대차(전·월세) 시장이 술렁이고 있다. 상생임대인과 둘러싼 세 부담 완화 여부가 뜨거운 감자다.

온라인 부동산 커뮤니티 게시판에는 상생임대인 신규아파트 첫 입주 시 적용 여부, 임차인이 바뀌면 비과세 적용 여부, 보증금 인상 없이 재계약 예정인데 비과세 여부, 주택임대사업자에 대한 상생임대인 적용 여부 등 많은 질문이 쏟아지고 있다.

◇비과세 적용받는 상생임대인 규제 완화 요건은

윤석열 정부는 첫 부동산대책을 통해 상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 완화하고 혜택을 확대하기로 했다. 상생임대인이란 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신)계약 체결 임대인이다. 현재 2017년8월3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다.

[이데일리 김정훈 기자]

상생임대인 혜택을 받기 위해선 직전 임대차 계약이 만료된 후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 5% 이내로 올려야 한다. 양도 주택은 2년 이상 보유해야 하며 양도 시점에 1가구 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다주택자도 상생 임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 비과세를 받으려면 주택을 양도하는 시점까지는 1세대 1주택자가 돼야 한다.

상생임대주택으로 인정받기 위해선 2021년12월20일부터 2024년12월31일까지 계약을 체결해야 한다. 특히 이때 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 의무임대기간 2년은 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 만약 계약 기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않는다.

반대로 계약 기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년간 임대가 이뤄진 경우는 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정한다. 주택 금액기준은 사라졌다. 따라서 9억원(기준시가)이하 주택이 아니더라도 상생임대인 혜택을 노려볼 수 있다.

◇등록임대사업자·월세 전환·다가구 물건도 혜택적용

등록임대사업자도 상생 임대주택 혜택을 받을 수 있다. 등록임대사업자가 지난해 12월20일부터 2024년12월31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대 의무 기간이 끝난 뒤 1가구 1주택 상태에서 임대 등록을 했던 주택을 매도하면 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또한 임대인과 임대 물건이 같다면 임차인이 바뀌더라도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5% 제한하면 비과세 요건인 2년 거주 의무를 면제한다. 여기서 직전 계약은 세제 혜택을 받을 임대인이 최소 1년6개월 이상 유지한 계약만 해당한다.

따라서 전세를 끼고 주택을 사는 과정에서 전세 계약 승계를 했을 때 전세 계약을 다시 맺고 해당 계약을 1년6개월 이상 유지한 뒤 두 번째 전세 계약 시 5% 이내로 보증금을 올린 뒤 두 번째 계약(상생임대계약)을 2년 이상 유지해야 바뀐 정책상 혜택을 받을 수 있다. 만약 A씨가 지난 1월까지 전세계약이 체결됐던 아파트를 갭투자로 샀다고 하자. A씨는 이 아파트 세입자와 지난 1월 재계약을 할 때 5% 이내로 인상한다고 하더라도 상생임대인이 되지 못한다. 이 아파트 세입자와 직전계약을 한 사람은 전 집주인이기 때문이다. A씨가 상생임대인이 되려면 기존 세입자든 새로 세입자를 구하든 전세계약을 새로 한 후, 법이 정한 최소한의 전세기간(합의했다면 1년6개월도 가능)을 유지해 2024년1월에 5% 인상 갱신계약을 하면 그때야 적용된다.

전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하면 상생 임대차계약으로 인정받을 수 있다. 이때 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(전·월세 전환율)을 활용해 계산한다. 전세 보증금이 3억원인 주택을 월세 보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상 요건을 충족하기 위해서는 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다. 월세 보증금 2000만원에 월세가 50만원인 주택을 전세로 전환할 때는 전세 보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 한다.

이전에 거주하던 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약을 체결하게 되더라도 상생 임대인 혜택을 받을 수 있다. 이 경우 임대료를 5% 이하로 올리면 상생 임대인이 될 수 있다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 같아야 하지만 임차인은 달라도 무방하기 때문이다.

지방 근무 중 공실로 뒀던 주택을 임대할 때도 상생 임대인 혜택을 받을 수 있다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약 사이 공백이 있더라도 기타 요건을 채우면 혜택을 받을 수 있다. 그동안 직접 거주하던 주택을 임대할 때도 같다.

다주택자도 상생 임대인 혜택을 받을 수 있다. 단, 혜택을 받으려면 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자로 전환해야 한다. 가령 a·b·c 주택 3채를 보유한 다주택자가 c 주택의 임대료를 5% 이내로 올린 뒤 a 주택과 b 주택을 먼저 처분한다면 이 사람은 나중에 c 주택(상생 임대주택)을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

다가구주택도 상생임대인 혜택을 받을 수 있다. 다만 다가구주택의 소유자가 상생임대인의 양도세 비과세를 위한 실거주 의무 면제 혜택을 받으려면 독립적으로 구획된 하나의 부분을 1개 주택으로 판단하는 소득세법에 근거해 판단한다. 만약 다가구주택 전체를 양도할 계획이라면 해당 주택의 모든 호와 상생 임대차계약을 체결해야 한다. 다가구주택을 호별로 양도할 계획이라면 호별로 상생 임대차계약을 인정한다.

상생임대인을 따로 신고할 필요는 없다. 양도소득세 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다면 양도소득세 신고를 할 때 상생임대주택 특례적용신고서를 함께 제출하면 된다. 즉, 지금 상생임대차계약을 한다고 별도로 세법상 신고를 할 필요는 없다.

전문가들은 상생임대인 혜택을 받기 위해 요건을 충족했다는 사실을 입증하는 서류를 미리 갖춰놔야 한다고 조언한다. 이를 위해 면세사업장현황신고를 통해 임대내역을 신고하거나 월세 수령내역을 보관하고 전입세대열람원을 통해 임차인의 전입 여부를 확인하는 것이 안전하다.