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주택 임대사업자 등록을 한다고 해도 장기 보유에 따른 현금 유동성이 막히는데다 9·13 부동산 대책 이후 세금 혜택도 대폭 줄어 갈림길에 선 다주택자들이 증여를 선택하는 경우가 늘고 있다. 특히 고가 주택이 몰린 서울 강남권에서 이같은 움직임이 가장 활발하다. 오는 4월 말 공동주택(다세대주택, 연립주택, 아파트) 및 개별 단독주택의 공시가격도 크게 오를 것으로 예상돼 지난해에 이어 올해도 증여 거래가 역대 최고치를 갈아치울 것으로 점쳐지고 있다.
◇작년 주택증여 ‘사상 최대’… 서울은 강남3구 집중
한국감정원에 따르면 지난해 전국 주택 증여 건수는 11만1863건을 기록했다. 이는 사상 최고치를 기록했던 2017년(8만9312건)에 비해 25%나 증가한 수치다. 올 들어 1월 주택 증여건수도 9994건으로 지난해 월별 평균(9321건)을 훌쩍 뛰어넘었다.
이 기간 서울의 증여 거래도 2만4765건으로 사상 최고치를 또다시 갈아치웠다. 직전 연도(1만4860건)에 비해 무려 67% 늘었다.특히 고가 주택이 몰린 강남3구(서초·강남·송파구)의 증여 거래는 6956건으로 전년도(3145건)에 비해 2배 이상 급증했다.
익명을 요구한 은행 PB 관계자는 “지난해 양도세 중과, 종부세율 인상 등 다주택자에 대한 전방위 세금 압박에 강남 부자들 사이에서는 ‘절세가 투자’라는 말이 나돈지 오래”라며 “상속까지 고려하는 고액 자산가들이 법의 테두리를 벗어나지 않으면서 세금 부담에 가장 유리한 방법을 상담하는 경우가 많다”고 전했다.
다주택자인 부자들이 배우자나 자녀에게 증여할 때 가장 많이 활용하는 방법은 부담부 증여다. 전세보증금이나 주택담보대출이 끼어있는 집을 물려줘 양도세를 줄이고 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내는 것이다. 다만 이 방법은 조정지역 주택의 경우 양도세 중과(2주택자 10%포인트·3주택자 이상 20%포인트 가산)가 적용되기 때문에 매매차익에 따른 양도세율와 증여세율(10~50%)를 잘 고려해 결정해야 한다.
예를 들어 서울에서 거주하는 2주택 이상인 A씨가 시세가 10억원인 아파트를 자녀에게 부담부증여(전세보증금 8억원 포함)하면 부모는 8억원에 대한 양도세를, 자녀는 부채를 제외한 2억원에 대한 증여세를 내면 된다. 만약 해당 아파트 취득가액을 5억원으로 가정하면 양도세는 1억9100만원, 증여세는 1900만원으로 총 세금이 2억1000만원 가량 된다.
◇공동주택·개별 단독주택 인상 불가피… “부담부증여 늘 것”
전문가들은 고가 주택이 몰린 서울 강남권에서 증여가 꾸준히 증가할 것으로 예상하고 있다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “증여세와 상속세의 과세표준 구간별 세율은 똑같지만 공제 금액이 다르고 향후 주택 공시가격 인상,증여자산의 취득 가액 대비 현 시세 차이 등을 모두 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “강남권에서 2주택까지는 양도세 중과 부담에도 부담부증여에 따른 실익이 많은 편”이라고 말했다
실제 강남권에서는 세대를 건너 증여를 하거나 종부세 절감을 위해 부부간 공동명의를 하는 등 세금을 줄이기 위한 움직임이 발빠르게 이뤄지고 있다. 이는 최근 부동산 관련 세금 부담이 점차 늘어난 것과 무관치 않다. 실제 올 초 발표된 표준 단독주택 공시가격이 역대 최고치로 뛰었다. 오는 4월 말 발표될 공동주택과 개별 단독주택 공시가격도 대폭 인상될 것으로 점쳐져 세 부담을 피해 주택을 대물림하는 사례는 더욱 늘 것으로 전망된다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 예고대로 공정시장가액비율 및 공시가격의 현실화율 상향(시세 대비 공시가격 비율) 등 부동산 관련 세금은 내년 이후에도 꾸준히 높아질 것”이라며 “보유세와 거래세를 줄이기 위한 증여는 계속 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.
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