'규제 무풍지대' 단지내 상가..낙찰가율 180% '투자 경고등'

창원 중동 유니시티의 단지내 상가 ‘유니스퀘어’에서 투자자들이 입찰에 참여하고 있다.

[이데일리 성문재 기자] 8·2 부동산 대책의 전방위적인 고강도 규제망을 비껴간 단지내 상가가 대체 투자처로 관심을 끌고 있다. 베이비부머 세대의 은퇴가 늘고, 청년 창업이 활발해지면서 상가 임차수요는 꾸준히 증가했고 투자 수요도 늘어나는 추세다.

그러나 정부가 주택 투자에 대한 규제를 강화하면서 갈 곳 잃은 유동자금이 무분별하게 상가시장으로 옮겨가는 것에 대한 경고의 목소리도 커지고 있다. 상가 분양권에 프리미엄(웃돈)을 붙여 전매하는 식의 거래가 성행하고 있어 순수하게 임대수익을 보려는 상가 투자자들이 상투를 잡게 될 가능성이 작지 않기 때문이다. 상가시장에도 분양권 전매제한 등의 규제 도입이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

◇상업용부동산 거래 역대 최고..상가 분양도 ‘인기’

17일 한국감정원에 따르면 올들어 상업용부동산 거래량은 연일 역대 최고기록을 갈아치우고 있다. 월별 거래량을 보면 지난 1월 2만3000여건에서 5월 최초로 월거래량 3만건을 돌파한 뒤 6월과 7월에 연달아 최고치를 경신했다. 8·2 대책 이후에는 주택 투자 수요 일부가 상가 시장으로 넘어오면서 열기가 더욱 뜨거워졌다는 평가다.

상업용부동산 거래 열기는 신규 상가 분양시장에서도 나타나고 있다.

특히 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지내 상가의 인기가 뜨겁다. 지난 8월 부산좌천범일, 김해진영, 경남혁신도시 등 전국 9개지구에서 공급된 24개 점포는 대부분 수도권이 아닌 경남지역 물량이었음에도 최고 경쟁률 11대 1, 최고 낙찰가율 160.4%를 기록했다.

상가정보연구소와 부동산114에 따르면 LH가 공급한 단지 내 상가의 지난 2분기 평균 낙찰가율은 180%에 달했다. LH가 6월 진행한 단지내 상가 입찰에서는 하남미사와 화성동탄, 화성봉담 등에서 낙찰가율 200%를 넘는 상가가 속출했다. 화성봉담2 A4블록 101호의 경우 예정가 1억8800만원보다 3억8088만원 높은 5억6888만원에 낙찰되며 낙찰가율이 302.6%를 찍었다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “LH가 공급하는 단지내 상가는 기본적으로 감정가를 통해 공급예정가격을 책정하는 만큼 가격이 일반 상가보다 저렴하다는 것이 최대 장점”이라고 설명했다.

서울주택도시공사(SH공사)가 지난달 입찰을 진행한 서울 송파구 장지동 위례신도시 10블록(23단지) 단지 내 근린생활시설 상가 14곳의 평균 낙찰가율은 196.1%로 집계됐다. 상가 14곳 중 6곳(42.9%)이 낙찰가율 200%를 넘었다. 공급예정가격이 3억4814만원이었던 2동 104호는 7억5287만원(낙찰가율 216.3%)에 낙찰됐다.

민간건설사가 공급하는 단지내 상가도 사정은 마찬가지다. 롯데건설이 지난 3월 공급한 서울 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크’ 4차 상업시설 ‘마르쉐도르 960’은 78개 점포 공급에 평균 29.8대 1의 경쟁률을 보이며 계약 2일만에 완판됐다. 이 단지의 2차 상업시설인 ‘마르쉐도르’는 최고 경쟁률 595대 1을 기록했고 3차 ‘마르쉐도르 애비뉴’ 역시 최고 980대 1의 높은 경쟁률로 흥행에 성공했다.

태영건설(009410)이 공급한 6100가구 규모 대단지 창원 중동 유니시티의 단지내 상가 ‘유니스퀘어’는 지난 6월 입찰에서 최고 낙찰가율 202%, 평균 경쟁률 30대 1을 기록하며 분양을 조기 완료했다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “상가와 오피스 등 수익형부동산은 임차수요가 늘면 투자시장도 호황을 보인다”며 “작년 11·3대책, 올해 6·19대책, 8·2대책 등으로 주택에 대한 규제가 심해지면서 갈 곳 잃은 유동자금 중 일부가 상가시장으로 발길을 돌리고 있다”고 말했다.

◇연내 상가 분양 잇달아..“무리한 입찰가 유의해야”

LH는 지난 8일 단지내 상가 9월 분양물량 총 60호에 대한 입찰공고를 내고 14일부터 21일까지 입찰을 진행한다. 다음 달은 인천가정, 시흥목감, 행정중심복합도시 등에서 총 21호를 공급하고 11월에는 의정부민락2, 울산웅촌, 대구대곡2, 경남혁신도시, 양산물금2, 진해자은3 등에서 총 35호를 분양할 예정이다.

그밖에 인천시 부평구 부평동에서 ‘부평구청역 대명벨리온’ 단지 상가가 이달 선착순 분양한다. 연면적 3598.26㎡, 지상 1~2층 규모로 점포수는 총 36호다. 지하철 5호선 고덕역 4번 출구와 맞닿아 있는 ‘고덕역 더퍼스트’ 단지 상가는 다음 달 분양을 앞두고 있다. 지상 1~4층, 연면적 약 6028㎡ 규모, 40여개 점포로 구성됐다.

수요 증가로 상가 투자에 대한 기대감이 커졌지만 과도하게 높은 가격으로 낙찰받는 것은 유의해야 한다고 전문가들은 조언했다. 낙찰가 상승은 기대수익률 하락이나 임대료 상승에 따른 공실 발생으로 이어질 수 있기 때문이다.

선종필 대표는 “LH 단지내 상가 입찰시 무리한 가격을 써낼 경우 기대했던 수익률에 크게 못미칠 수 있는 만큼 주변 임대료나 시세를 꼼꼼히 따져보고 합리적인 수준에서 입찰해야 한다”며 “바로 옆에 큰 근린상가가 들어서지는 않는지 주변 상가와의 거리도 잘 살펴봐야 한다”고 전했다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “상가 분양권 전매를 통해 차익을 챙기려는 사람들이 많아지면서 단지내 상가 최종 투자금액이 커지고 결과적으로 마지막 임대인은 상투를 잡는 경우가 많고 임대수익률 측면에서 보면 연 5%를 넘기기가 힘들다”며 “최초 공급 이후 프리미엄(웃돈)을 붙여 분양권을 전매하는 식의 상가 투자에 대한 규제가 필요하다”고 지적했다.