[新강북시대]뉴타운 바람타고 '마포·성동' 신흥강자로 부상

[이데일리 정수영 박태진 기자] 서울 마포구와 성동구가 ‘新(신) 강북 아파트 전성시대’를 맞고 있다. 이들 지역은 지난 10년(2006 3월 초~2016년 3월 초)간 서울지역 25개 자치구 가운데 아파트값 상승세가 눈에 띄게 두드러졌다. 특히 마포구는 서울 25개 자치구 가운데 10년 새 아파트값 순위가 11위에서 7위로 4단계 뛰어올라 신흥 강자로서의 면모를 과시했다.

이데일리가 부동산114에 의뢰해 받은 자료를 토대로 분석한 결과에 따르면 서울지역 아파트값은 10년간 26.5%(3.3㎡당 430만원) 올랐다. 전용면적 84㎡형(공급면적 108㎡) 아파트를 기준으로 할 때 지난 10년간 1억 4000만원 정도 오른 것이다.

본지는 이 통계를 기초로 서울 25개 자치구 중 △아파트 5만 가구 이상 △평균 상승률 26.5% 이상 △상승폭 430만원 이상 △2016년 3월 초 현재 매매가 1700만원 이상 등 4가지 조건에 부합하는 지역을 아파트 신흥 강자로 봤다. 이 결과 서울 전역에선 서초구와 마포구, 성동구 3곳이 해당했다. 강남권인 서초구는 고가의 재건축 사업이 활발하게 이뤄지면서 10년 전과 비교해 3.3㎡당 672만원 올랐다. 비강남권(강남·서초·송파·강동구를 제외한 21개 자치구)에선 재개발 사업이 활발했던 마포구와 성동구가 이 조건을 충족하면서 강남권과의 격차를 줄여나갔다.

◇껑충 뛴 ‘마포’ vs 자존심 못 지킨 ‘용산’

마포구는 이달 초 현재 매매가가 3.3㎡당 1794만원으로 10년간 36.1% 상승했다. 2006년 2월 3.3㎡당 1156만원이던 당시 시세와 비교하면 638만원 오른 것으로, 비강남권에서 가장 많이 올랐다. 전용 84㎡형 아파트로 계산하면 마포구 아파트의 현재 시세는 10년 전에 비해 2억 1000만원 비싸다. 특히 마포구 아현동은 10년간 3.3㎡당 1493만원, 서교동은 1345만원 각각 올라 마포구 전체 아파트값 상승을 견인했다.

성동구 아파트값도 상승세가 가팔랐다. 2006년 3월 3.3㎡당 1197만원에서 현재는 1740만원으로 31.6%(543만원) 올랐다. 아파트 재개발 사업이 잇따르면서 옥수동과 성수동1가 등 2곳이 3.3㎡당 700만원 이상 뛰는 등 아파트 신흥 강자로 떠올랐다. 특히 마포구와 성동구는 2006년이나 2010년께 정점에 달한 강남권과 달리 지난해 말 아파트값이 최고점을 찍었다.

△10년간 서울지역 아파트값 상승률이 가장 두드러진 곳은 마포구다. 마포구는 25개 자치구 중 아파트값 순위가 10년 전 11위에서 현재 7위로 4계단이나 껑충 뛰어 올랐다. 하늘공원에서 바라본 상암동 일대 전경.

그렇지만 비강남권에서 아파트 시세가 가장 높은 것은 여전히 용산구로, 3.3㎡당 평균 2201만원대를 형성하고 있다. 용산은 2009년 총 사업비 31조 규모의 국제업무지구 개발사업이 시동을 걸며 강남을 넘어선 최고의 부촌이 될 것으로 기대를 모았다. 하지만 용산개발사업이 좌초하면서 아파트값이 2009년 3.3㎡당 2579만원으로 최고점을 찍은 후 하락세다. 양천구도 최고점을 찍은 2006년 이후 2011년까지 내리막을 달렸지만, 목동 재건축 사업이 본격화되면 강남권을 넘볼 것으로 예상된다.

함영진 리서치센터장은 “2010~2013년 사이 부동산시장 침체로 강북지역 집값이 많이 떨어졌지만, 앞서 2006년 몰아친 부동산 광풍에다 2009년께 불었던 강북권 뉴타운 개발 바람으로 추가 상승하면서 비강남권의 아파트 몸값을 끌어 올렸다”고 말했다.

◇‘교통 호재·새 아파트 선호현상 집값 견인

이번 분석 결과 지난 10년간 아파트값 상승을 유도한 가장 큰 요인은 교통 호재와 새 아파트 선호 현상으로 분석됐다. 마포구는 광화문과 여의도, 강남권과도 가까운데다 10년 새 인천공항철도, 경의중앙선 철로가 새로 깔리는 등 교통 호재가 잇따랐다. 이와 맞물려 서교·상암·아현동 일대에 새 아파트가 속속 들어서면서 젊은 직장인들의 선호도가 크게 높아졌다.

여기서 빼놓을 수 없는 게 랜드마크 아파트 등장이다. 평균 아파트값을 훨씬 웃도는 지역 내 랜드마크는 시세 견인차 역할을 하기 때문이다. 마포구 서교동 주상복합단지 ‘메세나폴리스’의 경우 현재 아파트 시세가 3.3㎡당 3000만원에 육박한다. 서교동 전체 집값 상승에 이 아파트 단지의 영향을 컸다는 게 전문가들의 분석이다. 성동구도 새 아파트 공급이 많았지만, 랜드마크 영향도 빼놓을 수 없다. 2011년 입주한 성수동1가 ‘갤러리아 포레’가 대표 사례로, 이 아파트 시세는 현재 3.3㎡당 평균 4000만을 웃돈다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “새 아파트가 잇따라 들어서면서 마포구나 성동구 일대의 생활 환경과 교통 여건이 크게 개선됐고, 도심권을 선호하는 젊은층이 대거 몰리면서 집값도 덩달아 크게 올랐다”고 설명했다.

학군도 여전히 아파트 시세에 영향을 주고 있다. 특히 노원구는 10년 새 가격 상승률이 66.7%(3.3㎡당 472만원)로 서울 전역에서 가장 높았다. 이 지역은 저가의 소형 주택이 몰려 있는데다 중계동 중심으로 명문 학군이 밀집하면서 주택 거래가 활발한 편이다. 이남수 신한금융투자 부동산 연구위원은 “결혼 초기 마포나 성동구에 자리잡은 젊은층의 경우 아이가 자라면 학군 좋은 강남이나 목동, 중계동으로 이사할 가능성이 크다”며 “앞으로 마포·성동구와 같은 신흥 아파트 지역의 추가 집값 상승 여력은 학군이 어떻게 형성되느냐에 달려있다해도 과언이 아닐 것”이라고 말했다.