그렇다면 김씨는 임대사업자로 등록하지 않고 임대를 놓는 게 더 이익일까? 김씨의 바람대로 단기간 집값이 올라 시세 차익을 기대할 수 있다면 임대사업자로 등록하지 않는 편이 낫다. 임대사업자로 등록하면 최소 5년간 의무적으로 임대를 놓아야 해 매각 시점이 제한적인데, 사업자 등록을 하지 않으면 자유롭게 집을 팔 수 있어서다.
그러나 최근 주택시장 추세를 볼 때 집값 상승을 기대하기 쉽지 않다. 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받는 게 경우에 따라선 더 나은 선택일 수 있다는 얘기다. 정부가 민간 임대사업자를 늘리기 위해 세제 혜택을 주고 있기 때문이다. 김씨는 임대사업자로 등록해야 할까 말아야 할까.
조중식 세무법인 코리아베스트 세무사는 “임대사업자로 등록하는 큰 이유 중 하나가 양도세 중과 배제를 받기 위해서였는데 최근 다주택자 양도세 중과제가 폐지되면서 임대사업의 잇점이 축소됐다”며 “그렇지만 단기간에 집을 팔 계획이 없다면 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받는 편이 더 이익”이라고 조언했다.
◇ 임대사업자 등록‥재산세·종부세·소득세 혜택
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사들인 임대주택은 주택으로 간주하지 않는다. 따라서 다주택자임에도 1가구 1주택자로 간주해 본인이 사는 주택을 팔 때 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 임대주택도 팔 땐 양도차익은 중과하지 않고 일반세율(6~35%)을 적용한다. 그런데 이번에 다주택자 양도세 중과제가 폐지되면서 임대사업자 등록으로 얻을 수 있는 혜택은 재산세·종부세·소득세 감면 혜택 등으로 좁혀진다.
김씨의 경우를 살펴보자. 김씨는 현재 기준시가 5억원의 전용 149㎡ 아파트에 거주하고 있다. 김씨는 최근 전용 60㎡(2억원) 소형주택 3채를 추가로 사들였다. 김씨가 임대사업자로 등록하지 않았다면 재산세로 총 122만4000원(거주 주택 68만4000원+임대주택 54만원)을 내야 한다. 다주택자인 김씨는 종합부동산세 과세 대상이다. 김씨가 내야 할 종부세는 181만원 가량이다. 근로소득을 제외하고 임대소득에 따른 소득세만 계산하면 김씨는 소득세로 94만원을 내야 한다. 김씨는 세금으로 총 397만4000원을 내야 한다는 계산이 나온다.
그러나 임대사업자로 등록을 하면 임대주택에 대한 재산세는 절반, 소득세는 20% 감면받을 수 있다. 또 종부세는 전액 면제된다. 이렇게 하면 김씨는 재산세 95만4000원, 소득세 75만2000원 등 170만6000원만 세금으로 내면 된다. 임대사업자로 등록하면 매년 220만원 가량의 세금을 아낄 수 있는 셈이다.
◇ 임대사업자 등록‥양도세도 우대 혜택
임대사업자로 등록하면 양도세를 낼 때도 더 우대 혜택을 받는다. 대신 집을 오래 보유한 뒤 팔아야 한다. 정부가 지난해 8·28 대책을 통해 6년째부터 적용하는 장기보유특별공제율을 매년 현 3%에서 5%로 확대하기로 했기 때문이다. 10년째가 됐을 때 현재는 30%가 공제되지만, 앞으로는 40%가 공제된다. 사실상 양도세 부담이 사라진 셈이다. 10년 의무로 임대해야 하는 준공공임대주택으로 등록하면 최대 60%까지가 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
조 세무사는 “과거엔 임대소득이 과세당국에 잘 포착되지 않아 소득세 등이 잘 매겨지지 않았지만 최근엔 정부가 임대소득 양성화를 위해 단속에 나서면서 사정이 많이 달라졌다”며 “특히 임대사업자로 등록하면 양도세를 낼 때도 장기보유특별공제를 더 우대받는 만큼 임대사업자로 등록하는 게 여러모로 낫다”고 말했다.
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