“다주택자 임대사업하기 쉬워졌다”

[이데일리 김동욱 기자] 최근 대기업을 은퇴한 김민철(55·가명)씨는 정부의 ‘8·28 전·월세 대책’ 세부내용을 본 뒤 진지하게 임대사업에 나서볼까 고민 중이다. 대책 내용 중 주택 임대사업자에게 유리한 내용이 대거 포함돼서다. 세금 부담은 줄어들고 대출 문턱이 낮아지면서 저리로 주택구입자금을 대출받기도 쉬워졌다. 김씨는 “민간 임대주택 공급을 늘리기 위해 정부가 다주택자에게 혜택을 늘려준 만큼 임대사업을 할 여지가 훨씬 커졌다”고 말했다.

다주택자는 한때 집값 급등의 원흉으로 꼽히며 ‘공공의 적’으로 몰리기도 했지만 지금은 상황이 완전히 바뀌었다. 정부가 전세난을 잡기 위한 구원투수로 다주택자를 지목하면서 다주택자에 대한 대우가 상당히 달라졌기 때문이다. 구매력 있는 계층이 집을 사 임대사업에 얼마나 나설지는 미지수지만 임대사업자를 위한 세금 혜택이 커진 건 분명하다. 조중식 코리아베스트 세무사는 “제도적으로 임대사업자의 심리적 부담은 확 줄었다고 볼 수 있다”고 말했다.

◇연내 40㎡ 임대등록, 취득·재산·양도세 면제

임대사업자는 두 가지로 구분된다. 일반임대사업자와 주택임대사업자로 나뉜다. 정부의 타깃은 업무용 사무실을 임대하는 일반임대사업자가 아닌 주택을 사들여 전·월셋집을 공급하는 주택임대사업자다. 수도권 내 임대사업 요건도 상당히 완화됐다. 본인 주택을 제외하고 1채만 더 있어도 임대사업자로 등록할 수 있다. 임대사업자 본인이 거주하는 주택은 2년만 보유한 뒤 팔아도 양도세가 면제된다.

다른 세제혜택도 상당하다. 취득세를 보면 전용면적 60㎡ 이하 면제, 60~149㎡ 25% 감면된다. 재산세도 40㎡ 이하 면제, 40~60㎡ 50% 감면, 60~85㎡ 25% 감면해준다. 종합부동산세는 과세하지 않고 양도세는 중과해 걷지 않는다. 여기에 4·1 부동산 대책에 따라 연내 주택을 매입하면 주택 소유 여부에 관계없이 향후 5년간 양도세가 전액 면제된다.

대상주택도 신규·미분양 아파트는 물론 1가구1주택자가 보유한 기존주택까지 포함된다. 주거용 오피스텔도 대상이다. 따라서 연내 40㎡ 이하 집(주거용 오피스텔 포함)을 사 임대주택으로 등록하면 취득·재산세는 물론 6~38% 일반세율이 적용된는 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 다만 이 모든 혜택을 누리려면 5년 의무임대 기간을 지켜야 한다. 이전에 집을 팔면 혜택을 받은 세금을 도로 토해내야 한다.

◇ 5년 뒤 집 팔아도 양도세 부담 없어

5년 뒤 집을 팔 때도 양도세 부담이 거의 없다. 4·1 대책에 따라 연내 매입한 주택은 5년간 차익이 발생해도 양도세가 면제되고 그 이후엔 오른 집값만큼만 세금이 매겨져서다. 가령 최초 5년간 집값이 1억원 오르고 그 후에 5000만원이 추가로 올랐다면 추가 인상분(5000만원)에만 세금을 물린다. 그런데 정부가 이번 8·28 대책을 통해 6년째부터 적용하는 장기보유특별공제율을 매년 현 3%에서 5%로 확대하기로 하면서 이 부담도 줄게 됐다. 10년째가 됐을 때 현재는 30%가 공제되지만 앞으로는 40%가 공제된다. 사실상 양도세 부담이 사라진 셈이다.

임대소득에 부과하는 소득세·법인세도 20% 덜 낸다. 정부는 이번 대책에서 임대사업자가 3억원 이하의 85㎡ 주택(주거형 오피스텔 포함)을 신축하거나 사들여 세를 놓을 때(3가구 이상 5년 이상 임대시) 임대소득에 대한 소득세·법인세를 20% 할인해주기로 했다. 국토부 관계자는 “다주택자를 임대시장으로 끌어들이려는 조치”라고 설명했다.

◇ 자금조달도 용이‥주거용 오피스텔 최대 수혜

민간 임대사업자가 주택구입자금을 조달하기도 쉬워졌다. 주택기금에서 임대용 집을 살 때 대출한도가 6000만원에서 1억5000만원으로 상향됐다. 대출금리 역시 올해 한시적이긴 하지만 기존 5%에서 2.7~3%로 대폭 낮췄다. 대상주택은 현재 미분양만 적용되지만 기존 주택까지 넓히기로 했다.

최대 수혜주는 주거용 오피스텔이다. 정부가 주거용 오피스텔도 기존주택과 마찬가지로 양도세 5년 면제 혜택은 물론 소득세·법인세 혜택을 주기로 했기 때문이다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “이번 대책으로 자금조달이 한층 더 쉬워진 데다 양도세 혜택 등도 추가돼 임대사업자가 더욱 증가할 것으로 보인다”며 “특히 주거용 오피스텔도 다양한 혜택이 적용돼 주거용 오피스텔에 관심이 커질 것”이라고 말했다.