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정비업계에 따르면 노원구 재건축 안전진단 대상(30년이상 경과)은 2020년 기준 39단지 5만9124가구로 서울시 전체 1위다. 현재 노원구 공동주택의 46.5%가 재건축 안전진단대상이며, 2030년에는 88.44%(11만2320가구)에 이를 것으로 전망된다.
현재 재건축을 추진 중인 지역 내 아파트 단지는 모두 23개다. 지난 2017년부터 재건축을 위한 안전진단 요청서가 접수되면서 순차적으로 안전진단 절차를 진행하고 있다.재건축 단지들의 몸값은 우상향 중이다. 특히 서울 강북의 최대 재건축 단지 중 하나로 꼽히는 노원구 월계동 시영아파트(미륭·미성·삼호3차)는 최근 예비안전진단(현지 조사)을 ‘D등급’으로 통과하며 집값이 들썩이고 있다. 1986년 준공된 월계시영아파트의 최근 실거래가를 보면 지난 9월 전용면적 78㎡은 9억 8000만원에 매매돼 전년(7억 8800만원) 대비 2억원 가까이 올랐다.
노원구 상계동에선 상계주공 12개 단지가 주목받고 있다. 상계주공 1~16단지 중 재건축 안전진단을 추진하는 13개단지 모두 1차 관문을 통과하면서다. 총 16개 단지·3만2487가구로 구성된 상계주공아파트는 재건축을 추진하지 않는 공무원 임대아파트인 15단지와 이미 재건축 사업을 마친 8단지(포레나 노원), 정비구역으로 지정된 5단지를 제외한 13개 단지에서 재건축 안전진단을 추진하고 있다.
재건축 정밀안전진단에서 D등급(47.5점, 조건부 재건축)을 받은 상계주공 1단지 전용면적 80㎡의 실거래가를 보면 지난 7월 기준 7억 8000만원의 최고가를 찍었다. 이는 전년 대비(6억 2500만원) 24% 오른 가격이다.
상계동 A 공인중개사무소 대표는 “인근 아파트가 모두 낡은데다 재건축을 준비하고 있어 투자 문의가 계속되고 있다”며 “오세훈 시장이 강북지역의 균형발전을 지적한 것처럼 강북지역은 아직 개발 가능성이 커 그에 따른 이익을 기대하는 것 같다”고 설명했다.
◇적정성 문턱에 걸린 재건축…엇박자 정책에 ‘보류’
재건축 바람은 거세지만 속도는 더디다. 재건축 안전진단은 예비안전진단, 정밀안전진단, 그리고 적정성 검토 순으로 진행되는데, 국토부 산하 공공기관이 맡아 진행하는 적정성 검토 문턱을 넘기 힘들기 때문이다.
안전진단 적정성 통과가 어렵게 된 것은 평가 항목별 가중치 변화 때문이다. 2018년 이전과 비교하면 구조안전성 기준은 20%에서 50%로 강화된 반면, 주거환경(주차대수, 층간소음) 40% →15%, 설비노후도(놋물, 전기배관)은 30% → 25%으로 가중치가 하향화됐다. 실제 2018년 3월 이후 안전진단 적정성 검토 19건 중 겨우 4건에 불과하다.
이 때문에 아예 정밀안전진단을 늦추는 사례도 나타난다. 상계주공 3단지의 경우 1차 정밀안전진단을 앞두고 용역업체선정 입찰을 취소했다. 지난 4월 1차 정밀안전진단을 통과한 6단지도 2차 정밀안전진단을 보류했다.
B 재건축추진위원회 관계자는 “안전진단을 통과하지 못하면 예비안전진단부터 다시 시작해야하는데 소요되는 비용이 만만치 않다”며 “재건축 사업이 집값을 불안하게 만들 것이라고 우려하는 상황이어서 공공기관이 진행하는 적정성 검토 시기를 지켜보는 중이다”고 설명했다.
전문가들은 선호도가 높은 서울 도심지역 주택공급을 늘리기 위해선 재건축 절차 지연을 없애야 한다고 지적했다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “정부가 주택공급 활성화를 표방하면서 재건축 재개발에 대한 절차를 틀어막고 있는 것은 정책 엇박자다”며 “안전진단 기준은 물리적 측면도 중요하지만 주거환경 등 무형적 측면의 평가 비중을 높이는 방향으로 개선이 필요하다”고 설명했다.
