[김용일의 빌딩톡]명도소송과 점유이전금지가처분신청에 대하여

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 임대차 계약이 종료하거나 불법 점유자가 있는 경우 명도소송을 하게 되는데, 명도소송을 할 때 주의할 점 및 점유 이전 금지 가처분신청에 대해 정리해 보겠다.

◇명도소송과 점유이전금지 가처분신청

임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 계속해서 점유하거나 불법 점유자가 있는 경우, 그 점유자를 상대로 그 부동산의 점유를 이전해달라고 요구하는 소송이 명도소송이다.

명도 소송 중에서 임대차 계약이 종료되었다는 사유로 명도 소송을 함에 있어서는 ①임대차 계약사실 ②임대차 계약을 하여 임차인에게 점유를 이전한 사실 ③임대차 계약이 종료한 사실을 입증하여야 하고, 불법점유를 사유로 명도소송을 함에 있어서는 ①원고의 부동산 소유 사실 ②피고의 부동산 점유 사실을 입증해야 한다.

다만, 명도소송 판결의 효력은 명도소송 변론종결 당시의 재판 당사자에게만 미치므로, 만일 명도소송을 당한 점유자가 변론종결 전에 제3자에게 그 점유를 이전한 경우에는 제3자를 상대로는 강제 명도집행을 할 수 없다. 즉, 명도소송을 하여 승소판결을 받아도 판결문에 기재된 당사자를 상대로만 명도 집행할 수 있는 것이 원칙이고, 제3자를 상대로는 명도 집행할 수 없으므로, 제3자에 대해 명도집행을 하기 위해서는 제3자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 하고 판결을 받아야 한다는 것이다.

이러한 것을 예방하기 위해 명도 소송을 하기 전에 점유이전금지 가처분신청을 할 필요가 있다. 점유이전금지 가처분신청을 하여 결정을 받아 놓으면, 해당 점유자는 그 점유를 제3자에게 이전하는 것이 금지되고, 만약 명도소송 변론종결 전에 점유자가 제3자에게 부동산의 점유를 이전하였더라도, 명도소송 판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제하고 명도 강제집행을 할 수 있다.

◇명도 소송할 때 주의할 점

앞서 말한 점유이전금지 가처분 결정을 받아 놓는 것 외에도, 명도소송을 할 때 주의할 점이 있다. 재판에서 승소하는 것 못지 않게 실제로 명도를 강제집행할 수 있는 것이 중요하다. 명도소송 판결문 주문에 기재된대로만 집행할 수 있으므로, 처음 명도소송과 점유 이전금지가처분신청을 할 때, 해당 부동산을 점유하고 있는 당사자, 명도할 부분과 범위 등을 명확히 기재하여야 한다는 것이다. 그렇지 않으면, 승소판결문을 받고도 실제 집행단계에서 어려움을 겪을 수 있다.

통상적으로 상가건물에 대한 명도소송을 함에 있어 상가건물의 점유자가 누구인지는 사업자등록명의자를 기준으로 하고, 명도할 부분과 범위 등을 명확히 하기 위해서는 부동산의 표시(지번, 면적 등)를 기재해야 하며, 명도할 부분과 범위 등의 정확한 특정을 위해 필요하다면 도면까지 첨부해야 한다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사