[김학렬의 올댓 부동산] 뉴타운 추진과 해제에 따른 투자법!

뉴타운 지정이 해제된 지역의 부동산은 매수하면 안되나요?

2013년 3차 뉴타운 지역이었던 종로구 창신/숭인 뉴타운이 해제되었다. 종로구는 서울에서 가장 오래된 도심이다. 조선시대부터 이미 많은 사람들이 살고 있던 지역이었다. 사람들이 증가하면서 자연스럽게 도심으로 확장된 지역이어서 체계적인 개발이 아니라 난개발이 된 지역이다. 차가 거의 없던 시절에 도심이 된 지역이라 차량 도로, 주차장 등은 아예 고려가 되지 않은 지역이 많다. 일반 통행로에도 계단이 많고, 학교, 공원, 도서관, 등의 지역 내 공공시설도 거의 없다.

하지만 서울 도심이 있는 지역이므로 거주인구나 유동인구가 많은 지역이었기 때문에 지자체에서는 뉴타운으로 지정하여 체계적인 정비를 시도했었다. 대부분의 뉴타운 지정 지역도 같은 입자이다. 낙후된 지역에 부족한 기반시설과 새 부동산을 동시에 제공하기 위해 뉴타운이 추진된다. 길음뉴타운, 왕십리뉴타운이 대표적인 사례이다. 현재 돈의문뉴타운, 전농뉴타운, 아현뉴타운, 북아현뉴타운 등의 2차, 3차 뉴타운 지역이 공사 중이다.

하지만, 같은 시기에 지정되었던 창신 숭인 뉴타운은 뉴타운 지정이 해제되었다. 왜 해제가 되었을까? 대부분의 뉴타운 추진 지역은 주거 위주의 지역이다. 낡은 단독, 다가구 위주의 주택보다는 대규모 단지의 새 아파트에서 살고 싶어 하는 지역 수요가 많다. 그래서, 뉴타운은 대부분 대단지 아파트로 개발이 추진된다. 최근 서울 강북 지역의 대부분의 재개발 아파트 단지가 뉴타운 지역들이다. 아파트가 필요한 지역에 아파트를 공급하겠다는 지자체의 계획을 지역 내에서 수용을 한 것이다. 이런 경우는 뉴타운이 추진된다. 하지만, 창신/숭인 뉴타운의 경우는 지역 내 수요층이 달랐다. 서울 도심으로 출근하는 세대들의 주거 지역이기도 하지만, 동대문 상권의 배후 지역으로 동대문 상권에서 공급되는 패션 관련 상품들을 생산하는 기능이있고, 동대문 상권의 확장 지역으로 상권이 매우 발달한 지역이기도 하다. 주거 수요만 있는 지역이 아니라는 것이다. 굳이 대규모 아파트 단지가 들어오지 않아도 지역 경제의 활성화나 지역민들의 생활에는 결정적인 영향이 없기 때문에 뉴타운이 강력하게 요구되지 않은 것이다.

뉴타운이 추진되려면 지역 내의 수요가 가장 중요하다. 해당 지역에 새 아파트 공급에 대한 필요도가 얼마나 높은지로 판단을 할 수 있다. 물론 낙후된 지역의 기반시설 공급이라는 차원에서 뉴타운이 필요한 곳도 있지만, 지역에 따라서는 기반시설의 추가 공급보다 더 중요한 요소가 무엇인지를 파악하는 것이 중요하다.

종로구 내 두 개의 뉴타운 지역을 비교해 보자. 종로구의 동쪽 끝인 창신/숭인 뉴타운은 해제가 되었고, 종로구의 서쪽 끝인 돈의문 뉴타운은 현재 공사 중이다. 같은 종로구임데도 불구하고 다른 결과를 보였던 이유는 무엇일까? 창신/숭인 뉴타운은 대규모 새 아파트의 공급보다 현재의 창신동과 숭인동의 거주민들의 현재 경제 생활을 유지하는 것이 더 중요하다고 판단한 것이다. 반대로 돈의문 뉴타운은 다른 요소들보다는 지역 내 대규모 주거시설의 공급이 더 필요했던 것이다. 결국 뉴타운의 추진 여부를 그 지역 내에서 얼마나 신규 주거시설의 대규모 공급이 필요한지 여부에 따라 결정이 된다. 이것이 뉴타운 추진을 전망하는 가장 중요한 기준이다.

따라서 뉴타운 내 신규 주거시설에 투자할 경우는 주거시설에 대한 수요가 많은 지역을 우선적으로 선점할 필요가 있다. 공급되는 주택의 양보다 수요가 더 많다고 판단되면 매수를 하면 된다.

뉴타운 해제 지역의 경우 어떤 부동산에도 투자를 하면 안되는 것일까. 아니다 뉴타운 해제 지역도 투자 전략이 있다. 오히려 다양한 접근 전략이 가능하다.

뉴타운 지정이 되면 개별적인 부동산 행위가 금지된다. 하지만 뉴타운 해제와 동시에 소규모 개발도 가능해 진다. 따라서 주거수요가 있는 지역은 다가구, 다세대, 빌라 신축이 가능하다. 더 빠른 속도로 지역 내 신규 주택 수요를 충족시킬 수 있는 것이다. 뉴타운과 일반 재개발의 가장 큰 차이점은 기반시설 제공의 양이다. 기반시설이 크게 필요하지 않는 곳에서는 재개발도 가능할 수 있다. 뉴타운 지역이라고 할 지라도 어느정도의 아파트 공급이 가능하다는 의미이다. 그렇다면 오히려 해제를 통해 여러 가지 개발 행위가 가능하므로 기회 요인도 많다고 할 수 잇다.

지역 지정이 해제된 지역은 다양한 수요를 파악하여 이에 맞는 다각적인 전술을 짜야 한다. 교통이 편리한 곳이라면, 특히 역세권이라면 소형 주거시설에 대한 수요가 높을 것이고, 상가가 활성화된 지역이라면 해당 지역의 상권 분석이 필요하다. 소규모 가내 수공업이 많은 지역은 그 지역 근로자들에게 필요한 주거시설이나 상업시설이 무엇인지 파악하는 것이 중요하고, 작은 관광지나 지역 명소가 있는 지역은 그 지역을 찾은 유동객들이 무엇을 필요로 하는가에 맞춰 부동산 활용 전략을 구성하면 되는 것이다.

물론 소규모 개발만 가능한 지역의 한계는 분명히 있다. 뉴타운으로 개발되면 그 지역의 위상이 크게 올라가는 효과가 있다. 과거 판자촌 수준의 평가를 받았던 길음동은 이제 가장 성북동에서 인기있는 지역이 되었다. 평당 500만원 수준이었던 아파트는 이제 평당 2천만원이 되었다. 지역적인 인기는 부동산 시세 상승에 그대로 반영된다. 따라서, 뉴타운 추진은 지역을 한단계 업그레이드하는 역할을 한다.

뉴타운은 지정되면 향후 들어설 아파트와 그 주변 시설에 대한 전략을, 해제가 되면 소형 주거시설 및 상업시설에 대한 전략을 짜야한다. 결국 어떤 사람들이 그곳에 있는지 파악하는 것이 중요하다. 그 지역을 대규모로 개발하는지 여부가 투자 적격을 판단하는 요소가 아니다. 그 지역에 사람들이 많이 살고 있는지, 살고 싶어하는지, 또 많이 오는지, 오고 싶어 하는지를 객관적으로 판단하는 것이 중요하고, 그 사람들이 그 입지에서 어떤 부동산을 필요로 하는지에 맞게 투자하자.