[김용일의 부동산톡] 중도금, 잔금의 일부를 미리 지급하면 계약파기를 막을 수 있는지

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 아파트를 매수했는데, 매매계약후 가격이 많이 올라 매도인이 계약을 파기할 것이 염려되어, 이를 막을 수 있는 방법을 문의하는 상담이 많다. 이에 대해서는 매수인이 이행의 착수를 할때까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다는 법리가 문제되는데, 관련하여 매수인 입장에서 매도인의 계약파기를 막을 수 있는 방법, 반대로 매도인의 입장에서 매수인의 이러한 행위를 막을 수 있는 방법, 매매계약서 작성방법 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)의 지급일 보다 먼저 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)의 일부를 지급하는 방법

부동산매매계약시 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자들은 다른 약정이 없는 한, 당사자 중 어느 일방이 ‘이행에 착수’할 때까지, 계약금의 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하거나 제공하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제565조).

여기서, ‘이행의 착수’의 대표적인 사례는 매수인이 매매계약 후 중도금을 지급하는 경우이고, 이를 반영하여 부동산중개업소에서 흔히 사용되는 매매계약서에도 “매수인이 매도인에게 중도금(중도금 약정이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.”는 것을 계약내용으로 하는 경우가 많다.

결국, 매수인이 중도금을 지급하면(중도금 약정이 없는 경우 잔금을 지급하면), 매도인은 더 이상 계약금의 배액을 상환하고도 계약파기를 할 수 없다는 것이다.

중도금, 잔금의 지급시기도 원칙적으로 상관이 없다. 매매계약서에 기재된 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 잔금)의 지급일 보다 앞서 지급하는 경우, 예를들어 계약후에 바로 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 잔금)을 지급하거나 공탁해도 이행의 착수로 볼 수 있고, 이렇게 함으로써 매도인의 계약파기권을 봉쇄할 수 있다.

그리고, 중도금, 잔금을 기일 전에 지급한다고 했을 때, 매매계약서에 기재된 금액 전액을 입금할 필요가 없고, 일부만 입금하거나 공탁해도 원칙적으로 이행의 착수로 인정되고, 매도인의 계약파기권을 봉쇄할 수 있다(대법원 2005다39594 판결).

다만, 입금하는 액수가 약정된 금액에 비하여 너무 소액인 경우, 그 금액과 기타 사정 등을 고려한 결과, 통상적인 계약의 이행이 아니라 매도인의 계약파기권만 봉쇄하려는 목적에서의 불합리한 행위에 불과하다고 평가된다면, 이행의 착수로 인정받지 못할 가능성은 있다(대법원 92다31323 판결 참고). 그러므로 매도인의 계약파기권을 확실히 봉쇄시키고 싶다면, 약정된 금액에 비추어 되도록 많은 금액을 입금하는 것이 좋을 것이다.

위와 같이 매수인이 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 잔금)의 일부를 지급하였다면, 매수인은 해당 부동산에 대해 처분금지가처분신청을 해둘 수도 있다. 가처분 결정을 받으면, 매도인이 매수인 외의 제3자에게 해당 부동산을 매매하는 것에 제약이 생긴다.

◇ 매도인의 입장에서, 매수인이 매도인의 계약해제권을 봉쇄시키는 것을 막을 수 있는 방법

매수인이 중도금, 잔금을 약정된 기일 전에 일방적으로 지급하는 방법으로, 매도인의 계약금 배액 상환에 기한 계약파기권이 봉쇄된다면, 매도인의 입장에서는 억울할 수 있다. 이하에서는 매도인의 입장에서 이를 막을 수 있는 방법도 소개해 보겠다.

매도인이 먼저 계약파기 의사표시를 하고, 매수인 계좌에 계약금의 배액까지 입금하면 확실히 계약파기가 되겠으나, 만일 매수인의 계좌번호를 모른다면, 매도인이 매수인에게 “계약금 배액을 배상하겠으니 계좌번호를 알려달라. 계약을 파기하겠다.”는 취지의 통지를 하는 방법이 있다. 그렇게 하면 그후에 매수인이 중도금 또는 잔금의 일부를 지급하더라도, 매도인이 배액배상을 하면, 매도인의 계약파기가 우선하는 것이 원칙이다.

관련하여 판례를 보면, 매도인이 매수인으로부터 아직 중도금(중도금의 약정이 없는 경우는 잔금)의 일부를 받지 않은 상황에서, 매도인이 매수인에게 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기하겠다는 의사표시를 하고, 매수인에게 계약금의 배액을 받을 계좌번호를 요청하였으며, 만일 언제까지 계좌번호를 가르쳐주지 않으면 공탁하겠다고 통지를 한 사안에서, 이러한 통지를 받은 매수인이 매도인의 요청에 응하지 않고 오히려 중도금의 일부를 지급했더라도, 그후 매도인이 위 금액을 공탁한 이상, 매도인의 계약해제가 유효하고, 그것이 우선한다는 취지로 판시한 것이 있다(대법원 92다31323 판결).

또한, 매매계약서를 작성할 때, 지급일 보다 먼저 지급하는 것은 효력이 없다고 특약을 넣는 방법이 있다.

예를들어 매매계약서에, 매수인은 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 잔금)에 대해 그 지급일 보다 앞서 지급할 수 없고, 지급하더라도 효력을 인정하지 않으며, 매도인은 중도금(중도금 약정이 없는 경우는 경우는 잔금)의 지급일 전일까지는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기할 수 있다는 취지의 특약을 하였다면, 매수인이 중도금 또는 잔금의 지급일 보다 앞서 지급했다고 해도, 매도인은 여전히 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기할 수 있다(대법원 2004다11599 판결 등).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사