[김용일의 부동산톡]폐업하고 싶은 상가임차인의 계약갱신 거절권 및 해지권

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물임대차보호법은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”고 하여 임차인의 계약갱신 요구권을 규정하고 있다(10조 1항). 그러나, 임차인의 계약갱신 거절권에 대해서는 명문규정이 없어, 이에 대해서는 임대인 임차인 간의 특약으로 정하는 경우가 많다. 이번 시간에는 상가임차인의 계약갱신 거절권 및 해지권에 대해 정리해 보겠다.

◇ 상가 임차인의 계약갱신 거절권 및 해지권에 대해

예를들어, 임대인과 임차인 간 임대차계약서에 “임대인 또는 임차인이 기간만료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 1년 단위로 연장한 것으로 간주한다.”는 특약을 넣은 경우,

임차인이 임대차기간 만료와 함께 계약관계를 완전히 종료시키고 계약갱신을 원하지 않는다면, 위 특약대로 기간만료 3개월 전까지 임대인에게 계약갱신 거절의 서면통지를 해야만 계약갱신이 되지 않는다.

실제 사례를 보면, 임차인이 위 특약을 준수하지 못하고, 임대차기간이 만료되는 2017.4.30.을 기준으로 불과 1개월 전인 2017.3.23.에 “부득이하게 폐업을 하게 되어 더는 임대차기간을 연장할 수 없으니 보증금을 반환해달라”는 취지로 임대인에게 계약갱신 거절의 뜻을 통지한 사안에서, 법원은 위 특약상 임차인이 임대인에게 임대차계약의 종결(계약갱신 거절)의 의사를 표시하려면, 임대차기간 만료 3개월 전까지 서면으로 통지할 것을 요구하는데, 위 요건을 지키지 못했으니, 결국 임차인의 계약갱신 거절은 유효하지 않다는 취지로 판시하였다(서울중앙지방법원 2018나10776 판결).

그렇다면 위와 같이 서로간 갱신 거절 통지를 하지 않아 묵시적갱신이 되느 경우 “임대차계약을 1년 단위로 연장한 것으로 간주한다.”는 당사자간 특약에 따라, 계약기간이 1년 연장되었다고 생각할 수도 있어 보인다. 상가임대차보호법 역시 묵시적 갱신과 관련하여 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”고 규정하고 있다(10조 4항).

그렇다면, 폐업하고 싶은 임차인은 꼼짝없이 1년간 임대료를 더 내야 할까? 그러나, 묵시적 갱신시 임차인의 계약해지권과 관련하여 상가임대차보호법은 “위 10조 4항의 경우 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.”고 하고 있고(10조 5항), “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”고 하고 있으므로(15조),

결국 묵시적갱신에 의해 임대차계약이 갱신되었음에도 불구하고 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생하는 것이다.

위 사건에서도 법원 역시, 임차인이 2017.3.23.에 임대인에게 계약갱신 거절의 통지를 한 것이 위 특약에서 정한 계약갱신 거절의 요건을 갖추지 못하여 효력은 없지만, 계약해지의 통고로서의 효력은 있다고 보아, 임차인의 위 통지를 임대인이 받은 날인 2017.3.26.부터 3개월이 되는 시점인 2017.6.26.에 이 사건 임대차계약이 종료되었다고 보고, 그때까지의 미납된 연체 월 차임 및 전기요금만 보증금에서 공제하는 판결을 내렸다(서울중앙지방법원 2018나10776 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사