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고종완 한국자산관리연구원 원장은 “당장 자금을 조달해야 하는 급한 사정이 없는 경우라면 종전주택을 처분하는 것보다 장기 임대 후 양도세 감면 등 각종 세제 혜택을 받는 편이 더 유리하다고 판단하는 1가구 2주택자들이 많아진 것 같다”고 말했다.
◇기존 보유 주택은 임대등록 혜택 유지
업계에 따르면 시중은행 PB(프라이빗뱅크)센터나 세무사들이 접수한 임대사업자 등록 문의 사항 가운데 최근 일시적 1가구 2주택자 해당 사례 관련 문의가 크게 늘고 있다. 정부는 9·13 대책을 통해 조정대상지역 내 신규 취득 주택에 대해서는 임대 등록시 받을 수 있는 세제 혜택을 축소했지만 기존 보유주택은 임대등록 혜택을 유지했다. 또 일시적 2주택자의 중복 보유 허용기간을 3년에서 2년으로 단축했다.
이에 따라 주택 취득 시점별로 종전주택을 2년 또는 3년 내 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 일시적 2주택자들이 차라리 임대주택 등록을 선택하는 것이 나은 지를 저울질하기 시작했다.
일시적 1가구 2주택자들은 통상적으로 1주택 갈아타기인 경우가 많지만 일부는 양도세 비과세 혜택을 활용한 사실상 2주택 투자자인 경우가 적지 않았다. 중복 보유 허용기간을 이용해 2~3년마다 집을 사고 팔면서 양도세 규제를 피하며 고스란히 시세 차익을 취할 수 있었던 것이다. 그러나 최근에는 정부의 잇단 규제책에도 서울 집값이 계속 오르고 있는 상황인데다 중복 보유 허용기간이 짧아진 만큼 지금 기존 주택을 팔고 다른 집을 새로 사는 것보다 기존 집을 계속 보유하면서 양도세 등 감면 혜택을 받는 게 유리해졌다는 인식이 빠르게 확산하고 있다.
이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사는 “일시적 2주택자의 양도세 비과세는 대부분 애초에 종전주택을 처분할 생각이 있던 사람들이 찾는 혜택인데, 그들이 임대주택 등록을 고민을 하는 건 최근에 집값이 계속 큰폭으로 오르기 때문”이라며 “당장 팔아서 양도 차익에 대해 비과세 혜택을 받는 것보다 더 보유하는 게 낫다는 생각을 하는 것”이라고 말했다.
기존 보유주택은 당장 양도세 비과세 혜택을 받더라도 9·13 대책 이후 새로 산 주택은 2년 내에 팔아야 양도세를 피할 수 있는 데다 최근 매물도 씨가 마르고 집값도 많이 올라 투자 목적으로 마음에 드는 집을 구입하기가 쉽지 않은 상황이다. 내년부터 종합부동산세(종부세)가 인상되고 공시가격 현실화에 따른 재산세 부담도 늘어날 전망이어서 수익률 측면에서도 고민이 커졌다.
최근 집값이 많이 올라 고가주택의 기준인 실거래가격 9억원을 넘은 경우 양도세 비과세 대상이라해도 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세를 내야 하는 것도 처분 대신 임대주택 등록을 고민하게 만든 대목이다. 실거래가가 9억원을 넘었더라도 공시가격은 수도권 기준 6억원 이하일 가능성이 크기 때문에 기존 보유주택을 임대 등록하는 경우 양도세 중과 제외, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받을 수 있다.
◇8년 이상 임대땐 양도세 중과 적용 안받아
이에 일시적 2주택자들이 거주용이 아닌 주택을 임대주택으로 등록해 장기 보유하는 방안의 실익을 따져보기 시작한 것이다. 9·13 대책 발표 전부터 보유하고 있던 주택은 임대주택 등록시 기존 세제 혜택을 그대로 받을 수 있고 수도권 공시가격 6억원 이하 주택이라면 8년 임대 의무기한만 채우면 양도세 중과 적용을 받지 않고 종부세 합산에서도 배제된다. 전용 85㎡ 이하인 경우 10년 이상 임대하면 양도세를 100% 면제받는다.
업계 관계자는 “종전주택을 처분한 자금으로 신규 취득 주택의 담보대출이나 차입금을 상환하려던 계획이 아니었다면 당장 처분하기보다 장기적인 시세 상승을 노려볼 수 있다”며 “더욱이 정부가 신규 취득 주택에 대해 임대 등록 혜택을 축소한 터라 처분자금으로 새 집을 구입하는 것보다는 기존 보유주택을 임대 등록해 세제 혜택을 받는 것이 절대적으로 유리하다는 계산이 가능할 것”이라고 말했다.
한편 서울 각 구청에는 이달 들어 신규 주택임대사업자 신청이 쇄도하고 있다. 강남구와 양천구는 이달 들어 17일까지 임대사업자 등록 건수가 각각 1050건, 931건으로 집계됐다. 이미 지난 8월 한달간 등록건수를 2~3배 넘어섰다. 서초구, 송파구, 노원구, 영등포구, 용산구 등 강남북을 가리지 않고 임대사업자 등록 신청이 급증한 것으로 나타났다.
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