[단독]"분양가 30%만 내고 버티자"…계약자 '꼼수' 속출

올해 서울에서 분양을 진행한 한 아파트 모델하우스를 예비청약자들이 둘러보고 있다.

[이데일리 박민 기자] ‘아파트 분양대금 중 전체 30%만 현금 동원이 가능하면 중도금 대출 여부는 별 상관없다.’

서울 분양시장에서 중도금 대출 규제를 받고 있는 ‘분양가 9억원 초과’ 아파트도 자금조달 걱정 없이 청약할 수 있다는 편법이 일부 부동산 커뮤니티에서 거론되면서 논란이 일고 있다. 현행 ‘분양가의 20% 계약금· 60%중도금· 20% 잔금’ 공식 하에서 계약금만 지급하고 1회차 중도금(10%)만 납부했다면 민법상 ‘계약 이행에 의사가 있는 것으로 보고 사인 간 계약을 일방적으로 해지할 수 없다’는 판례를 역이용하는 꼼수다. 하지만 연체 시 건설사의 계약 해지가 아예 불가능한 것은 아니라 자칫 막대한 연체 이자를 물게 될 수도 있어 극도로 주의할 필요가 있다.

중도금 대출 막히자 ‘꼼수 계약’ 확산

현행법상 분양가가 9억원을 초과하는 아파트는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못한다. 정부가 적은 자본을 활용해 분양에 뛰어드는 투기적 수요를 막기 위해 규제한 탓이다. 이에 따라 고가 아파트가 많은 서울 강남권에서 청약을 계획 중인 예비청약자라면 최소한 분양가의 80%는 자력으로 마련해야 한다. 분양가가 10억원이라면 8억원은 현금으로 갖고 있어야 한다는 설명이다.

그러나 대다수 무주택자는 자금 마련에 어려움이 따라 강남의 새 아파트 분양은 결국 ‘그림의 떡’에 그치는 실정이다. 실제 운 좋게 청약에 당첨돼도 자금 조달이 어려워 계약을 포기하는 사례도 속출하는 추세다. 이러한 미계약(미분양) 물량을 현금 동원력이 막강한 부자들이 쓸어 담는다는 뜻의 속칭 ‘줍줍(줍고 줍는다는 말)’ 현상까지 불거졌다.

다만 당장 아파트 미분양이 쌓이는 것이 달갑지 않은 건설사들은 시공사 연대보증을 통한 ‘중도금 대출 알선’에 나서거나 ‘중도금을 연체해도 계약해지를 않겠다’며 특약 조건도 내걸고 있다. 이러한 마케팅에 투자자들 사이에서 ‘중도금 연체’가 새로운 투자 편법으로 등장한 것이다. 분양가의 30% 이상의 현금만 있으면 분양 계약을 유지할 수 있다는 논리다.

방식은 이렇다. 일반적으로 최초 입주자 모집공고 또는 청약 당첨 이후 수분양가 작성하는 분양계약서 상에는 ‘중도금을 납부하지 않을 경우 주택사업자는 계약을 해지할 수 있다’고 명시돼 있다. 그러나 계약금을 내고 중도금을 1회 이상 냈을 때는 해지하고 싶어도 계약자 한쪽의 일방적 통보로는 해지가 힘든다는 민법상 판례를 역이용한 수법이다.

정주호 숭실대 법학과 교수는 “계약금을 내는 것은 매매 거래를 해지하지 않겠다는 약속이며, 중도금은 계약을 반드시 이행하겠다는 의미”라며 “중도금을 한 번이라도 냈다는 것은 ‘이행에 착수’로 보기 때문에 당사자 한쪽의 일방적 통보로는 계약해지가 어려운 것”이라고 설명했다.

실제 분양업계에서도 지금껏 중도금 연체를 이유로 계약을 해지한 사례가 없다는 점도 편법을 유도하는 근거로 쓰인다. 건설사 한 관계자는 “아파트 분양 중도금을 연체를 했다고 건설사(주택사업자)가 곧장 분양계약를 해지하는 경우는 잘 없다”며 “계약이 해지된 아파트를 다시 재판매하려면 각종 제반 비용이 들어가 웬만하면 중도금 납부를 하게끔 독려하는 편”이라고 말했다.

이 같은 편법을 아는 발빠른 투자자들은 청약 당첨 여부에만 촉각을 곤두세울 뿐 자금 조달에 대한 걱정은 후순위로 밀려 있다. 과도한 가계부채를 억제하고 투기 수요를 걸러내기 위한 정부 규제를 역이용하고 있는 셈이다. 문제는 편법을 믿고 중도금을 내지 않고 있다가 계약해지를 당해도 법으로 구제가 어려운 상황에 몰릴 수도 있다는 것이다.

연체이자 커지고, 최악의 경우 법적 분쟁 휘말려

[이데일리 김다은 기자]

현재 공정거래위원회는 ‘아파트표준공급계약서’를 통해 수분양자가 중도금을 계속해서 3회 이상 납부하지 않을 때엔 주택사업자가 계약을 해제할 수 있다고 권고하고 있다. 즉 1회차 중도금은 냈지만 이후 4회차 중도금까지 내지 않을 경우에는 계약 해지 조건이 성립된다는 설명이다. 즉 얼마든지 주택사업자의 판단에 따라 계약를 취소할 수 있다. 여기에 중도금 연체시 시중금리에 가산금리까지 더해 7~8%의 연체 이자가 붙으면 자금 부담은 더 커진다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “중도금 대출 기한을 넘기면 지체상금이나 잔금 납부 연체에 대해 가산이자가 발생할 수 있어 시세차익을 노리려다 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다”며 “최악의 경우 분양계약 해지 등 법적 분쟁에 따른 손해가 더 클 수가 있는 만큼 편법에 현혹돼선 안 된다”고 지적했다.

☞중도금이란? 아파트 분양대금 중 계약금과 잔금을 제외한 통상 분양가의 50~60%를 차지하는 금액이다. 아파트가 건설되는 기간 동안 5~6차례에 나눠 낸다.