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올해 국내 부동산시장 상황을 단적으로 보여주는 지표다. 고강도 주택시장 규제와 경기 침체 영향으로 주택(건설)투자가 지난해 보다 3.5% 감소하면서 주택·건설 부문 일자리 12만2000개가 줄어들 것이라는 전망이 나왔다. 고강도 규제 속 ‘투자 및 고용 감소→ 거래 급감 및 매매값 하락→ 분양 및 입주 물량 부담→ 주택경기 침체’라는 악순환이 지속되면서 주택사업자 10명 중 6명은 더 이상 사업을 지속하기 어렵다는 조사 결과도 있다. 사실상 역대 최악의 주택시장 지표라는 말이 나올 정도다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 24일 열린 ‘주택시장 위축에 따른 문제점 및 개선방안 세미나’에서 “분양가 규제를 합리적 수준으로 완화하고, 금융 및 거래세 인하 등을 통해 주택사업자들이 투자를 늘릴 만한 방안을 시급히 마련해야 한다”고 말했다.
◇주택시장 ‘춘래불사춘’… 매매거래 절벽 지속
봄 이사철과 분양시장 성수기가 도래했지만 여전히 주택시장은 꽁꽁 얼어붙은 모양새다. 국토교통부에 따르면 3월 전국 주택매매 거래량은 5만1357건으로 지난해 같은 달(9만2795건)에 비해 44.7%가 급감했다. 올 들어 3월까지 누계 주택 매매 거래량도 14만5087건으로 전년 동기(23만2828건)에 비해 37.7% 줄었다. 특히, 아파트 거래를 보면 3월 한달 간 3만1760건으로 전년 대비 48.8%나 감소했다.
분양시장도 한파가 불고 있다. 전국에서 분양 경기가 상대적으로 가장 양호한 서울에서는 1순위에서 모집 가구 수를 모두 채웠지만 대출 규제로 자금 마련이 어려워진 청약 담청자들이 계약을 포기, 유주택자나 현금 부자들이 무순위 청약에 뛰어드는 이상 현상이 나타나고 있다. 심교언 건국대 부동산학교 교수는 “과도한 대출 규제로 청약시장에서 정작 무주택자나 실수요자가 배제하고 부자들에게 당첨 기회를 제공하는 대표적의 ‘규제의 역설’로 보여진다”고 말했다.
주택시장 위축이 지속되면서 주택사업자들의 어려움도 갈수록 커지고 있다. 주산연이 지난 25일부터 29일까지 전국 주택사업자를 대상으로 온라인 설문조사를 실시한 결과, 주택사업자의 약 58%가 주택사업을 지속하기 어렵다고 응답했다. 이 중에서 5.7%는 주택 사업을 더 이상 유지하기 어려워 부도 직전의 심각한 상태인 것으로 나타났다.
김덕례 연구위원은 “지난해 지방 주택시장은 이른바 대전·대구·광주를 제외하고는 모두 어려웠으며, 분양시장도 일부 단지가 청약경쟁률이 높게 나왔지만 전체 40%가 미달일 정도로 어려웠다”면서 “현재와 같은 규제 여건이 지속되면 앞으로 상당수 기업이 주택사업을 지속하기 어려울 것으로 예상된다”고 말했다.
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올해 주택 및 건설 부문 투자 급감으로 일자리가 급감할 수 있다는 우려도 커지고 있다.
주산연이 분석한 자료에 따르면 전체 산업의 평균 취업유발계수는 12.5로 10억을 투자하면 12.5명의 일자리가 만들어진다. 주택(건설)산업의 경우 취업유발계수는 14.5로 10억원을 투자하면 14.5명의 일자리가 생기는 것으로 나타났다. 2017년 기준으로 주택(건설)투자는 국내총생산(GDP)의 6%(건설 16.1%), 경제성장 기여율 26.1%(건설투자 38.3%)로 경제성장에 크게 기여했다.
다만 최근 1~2년새 주택시장 규제가 크게 강화되면서 주택(건설)투자가 감소했다. 실제 2017년 93조원에 이르던 주택 투자는 2018년에 91조원으로 2조원이 감소했다. 이를 포함한 건설투자도 251조원에서 241조원으로 10조원이 줄었다. 올해 주택은 89조원, 건설은 233조원으로 각각 2조원, 8조원 가량 줄어들 것으로 예상됐다.
김 연구위원은 “올해 주택(건설)투자는 전년 보다 3.5% 감소해 주택 인력 4만6000개를 포함해 12만2000개가 감소할 것으로 예상된다”며 “건설(주택)투자는 타 산업에 비해 생산유발과 자체 산업별 고용에 미치는 영향이 크기 떄문에 전체 경제성장률도 지난해보다 낮아질 수 밖에 없다”고 말했다.
김태균 현대건설 주택사업본부 도시정비영업실 상무는 “미분양 적체가 심한 지방의 주택 매매거래 활성화를 위해서는 취득세를 한시적으로 인하할 필요가 있다”며 “정비사업에 대한 임대비율 상향 등 공공성 강화도 사업 자체를 위축시키고, 결국 공급을 지연시킬 수 있다. 기부채납(공공기여)을 축소하는 방안을 고민해 볼 필요가 있다”고 말했다.
다주택자나 고가 주택 소유자에 대한 과도한 ‘핀셋 규제’를 우려하는 목소리도 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “다주택자나 임대 사업자도 모두 필요한 주택시장 주체다. 자동차가 네 바퀴로 함께 굴러가야 하는데 이 중 하나를 묶어버리면 잘못된 방향으로 갈 수 있다”며 “서울은 임차가구가 50% 이상인데 이런 주택 주된 공급 주체가 다주택자임을 인정할 필요가 있다”고 지적했다.
반면 이명섭 국토교퉁부 주택정책과장은 “다주택자나 고가주택 소유자에 대한 규제 강도가 높은 게 사실이지만 정부 입장에서는 여전히 서울 등 일부 지역 집값은 비싸다고 보고 있다”며 “실수요자 위주로 주택시장이 완전히 재편돼 안정세가 확고해지지 않은 상황에서 출구전략을 논하기는 이르다”고 말했다.
