강남 '미니 재건축' 희비…개포한신 '웃고' 신반포19차 '울고'

[이데일리 김기덕 정다슬 기자] 서울 강남권에서 재건축 사업을 추진하는 400가구 미만의 소규모 단지들의 희비가 엇갈리고 있다.

이들 단지는 올해 말 유예 기간이 종료되는 재건축 초과이익 환수제를 피하고자 ‘나홀로 재건축’을 추진하고 있다. 그러나 서울시의 심의 통과 여부에 따라 각 단지의 사업 속도는 물론 집값 움직임에서도 확연히 차이를 보이고 있다.

◇일원개포 삼수 성공…일원우성7차와 개포현대4차도 독자개발 가능성

3일 서울시에 따르면 전날 열린 10차 도시계획위원회에서 강남구 일원동 615-1번지 ‘일원개포한신아파트’ 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역지정안이 수정 가결됐다. 이 아파트는 두 차례 도계위에 상정됐으나 번번이 퇴짜를 맞았다. 지구단위계획상 인접한 일원우성7차(802가구)·개포현대4차(142가구)와 함께 공동개발이 권장되는 데 독자개발계획안을 올린 것이 이유였다. 그러나 현실적으로 각 아파트의 준공 시기와 재건축 사업 시기가 달라 사업을 공동 추진하기가 어려운 점이 고려되면서 이번 심의에서 독자개발이 허용됐다.

재건축 사업이 완료되면 일원개포한신은 13층, 4개 동, 364가구에서 최고 35층 이하, 3개 동, 479가구로 탈바꿈하게 된다. 지하철 3호선 대청역을 도보로 이용할 수 있고 영희초·일원초·중동중·중동고 등이 인접해 있다.

서울시는 일원우성7차와 개포현대4차에 대해서도 필요할 경우 단독개발을 검토할 수 있다는 입장이다. 서울시 관계자는 “현재 지구단위계획상은 공동개발이 권장되나 두 단지의 공동개발 추진이 무산될 경우 단지별 형평성을 고려해 단독개발도 가능하도록 지구단위계획 변경이나 정비계획이 수립될 수 있도록 검토하겠다”고 말했다.

강남구 도곡동 삼호아파트(144가구)도 이날 재건축 정비계획안이 수정 가결됐다. 재건축 사업이 완료되면 이 아파트는 최고 18층, 4개 동 340가구로 탈바꿈하게 된다. 강남 도곡로와 연주로가 교차하는 곳에 들어서 있다. 지하철 3호선 매봉역과 분당선 한티역이 가깝다. 도곡공원도 단지 인근에 있다.

반면 서초구 잠원동 61-2번지 신반포19차( 242가구)의 ‘주택재건축 정비사업 예정 법적 상한용적률 결정안’은 이번 심의에서 보류됐다. 이곳은 당초 인근 신반포25차(169가구)와 통합 재건축을 시도했지만 협상이 결렬되면서 나홀로 재건축에 나섰다.

이 아파트 재건축 조합은 최고 35층에 용적률 299.99%를 적용받아 371가구를 지으려는 계획을 서울시에 제출했다. 그러나 서울시 도계위는 조합이 제출한 공공기여율(8%)이 기준에 미달한다는 이유로 심의를 보류했다. 서울시는 한강변 아파트 재건축의 경우 최고 35층, 용적률 최대 300%, 공공기여율 15% 등의 규제를 적용하고 있다.

◇재건축 사업 속도 따라 가격도 ‘천차만별’

서울시 도계위 통과 여부는 각 단지의 매매가격에도 영향을 미치고 있다. 일원동 개포한신의 경우 재건축 사업 승인이 났다는 소식이 알려지자마자 호가가 일제히 뛰었다. 인근 R공인 관계자는 “재건축 사업 승인이 떨어졌다는 소식이 전날 돌면서 집주인들이 호가를 1000만~1500만원 올렸다”고 전했다. 이 아파트 전용면적 107㎡형은 현재 11억 1000만~11억 1500만원을 호가하고 있다.

도곡동 한신아파트도 재건축 사업 속도가 빨라질 것이라는 기대감이 커지며 매물이 자취를 감췄다. 인근 H공인 관계자는 “집주인들이 더 높은 가격에 팔려고 매물을 모두 거둬들였다”며 “전셋값이 현재 6억 5000만~7억원 선임을 감안하면 매매가격이 최소 9억원 이상에 형성될 것으로 보인다”고 말했다.

반면 도계위 문턱을 넘지 못한 재건축 단지 주민의 마음은 더욱 조급해졌다. 서울시는 서초·반포·여의도 아파트지구를 지구단위계획으로 묶어 통합관리한다는 방침을 밝힌 상태다. 내년 중 지구단위계획이 발표되면 신반포19차를 비롯해 사업 초기 단계인 단지들의 경우 재건축 사업 속도가 늦어질 수밖에 없다.

실제 같은 잠원동이라도 사업 추진 속도에 따라 매매가는 확연히 갈라진 상태다. 잠원동 일대에는 신반포19차 외에도 신반포18차(337동)·신반포22차(338동)·신반포20차(339동) 등 소규모 단지들이 재건축 사업을 추진하고 있다. 이들 아파트는 1~2개 동짜리 나홀로 단지로 400여가구 미만이다. 그러나 건축심의를 통과해 건설사 선정을 앞둔 신반포22차 전용 114㎡형은 호가가 15억 8000만원까지 형성돼 있는 반면 신반포19차 전용 119㎡형은 13억원 후반에 머물러 있다.

다만 전문가들은 이번에 정비구역으로 지정된 단지라 하더라도 내년부터 시행될 예정인 재건축 초과이익 환수제 적용을 피하기는 어려울 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “재건축 정비계획안 확정과 정비구역 지정은 조합 설립을 위한 절차로 재건축 사업 전체로 보면 초기 단계”라며 “아직 사업시행인가 단계를 밟지 못한 재건축 단지들에 대한 ‘묻지마식 투자’는 삼가야 한다”고 지적했다.