[김용일의 부동산톡] 전세 계약갱신청구권과 임대인의 실거주 목적 거부권

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 주택임대차보호법상 주택의 전세 또는 월세 임대차계약 기간이 만료될 때, 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 2년간 기간연장을 요구할 수 있지만, 임대인은 실거주 하겠다는 사유를 들어 이를 거부할 수 있는바, 관련하여 이하에서 정리해 보겠다.

◇ 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 요건과 임대차기간

주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차의 경우 원래 계약기간은 2년이 보장된다. 당사자간의 합의로 계약기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 2년이 보장되는 것이다.

만일, 임대차기간 종료 2개월 전에 임차인이 계약갱신 요구를 하지도 않고, 임대인 역시 종전과 같은 조건의 계약은 갱신을 거절하겠다는 통지를 하지도 않았다면, 계약은 묵시적으로 갱신되어 2년이 자동으로 연장된다.

그런데, 2020년에 주택임대차보호법이 개정되어, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 사이에, 임차인은 임대인의 의사와 관계없이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다는 조항이 신설되었다(법 6조의3).

임차인의 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있으며, 이렇게 임대차계약이 갱신되는 경우, 임대차기간은 2년이 추가로 보장되므로, 임대차기간은 결국 4년이 보장되는 것이다.

다만, 임대차기간이 2년 연장된다고 해서, 보증금과 월세 조건도 동일하게 되는 것은 아니다. 임대인은 보증금과 월세를 환산보증금으로 계산하여{보증금 + (월세 × 100)}, 그 합계액의 5% 한도까지는 증액이 가능하다.

한편, 주택임대차보호법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 하였으므로(법 10조), 계약갱신요구권과 관련하여도 임차인에게 불리한 약정은 전부 무효가 된다. 따라서, 임대차계약 체결시 임차인이 향후 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정을 하더라도 그 약정은 무효가 되고, 임차인이 계약기간 만료일에 나가기로 사전에 임대인과 합의를 하였다고 해도, 임차인은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 사이에는 이를 번복하고 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.

또한, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인 입장에서는 2년을 추가로 보장해 주어야 하지만, 임차인 입장에서는 그후에도 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다. 2년을 다 채우고 그 동안의 월세를 계속 내야 하는 것은 아니다. 다만 임차인이 계약해지 통지시 임대차계약이 바로 종료되는 것은 아니고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 임대차계약이 종료되므로, 그대까지의 월세는 지급해야 한다(법 6조의3. 4항).

◇ 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 경우

임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없지만, 주택임대차보호법은 아래와 같은 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 된다고 하였다(법 6조의3. 1항).

① 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우,

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 아래 항목의 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(ⓐ임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ⓑ건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ⓒ다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우)

⑧ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

◇ 임대인이 실거주 하겠다고 계약갱신을 거절하였으나, 실제로는 실거주 하지 않은 경우 손해배상책임

위와 같은 사유 중에서 요즘 가장 문제되는 사유는, 위에서 8번째 사유로 규정한, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주한다는 이유로, 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 경우이다.

만일, 임대인이 실 거주를 이유로 계약갱신을 거절하였으나, 이를 위반하고, 임차인이 요구한 갱신기간인 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는, 임대인은 그로인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다(법6조의3. 5항).

다만, 임대인이 실거주를 하지 않고 제3자에게 임대를 주었어도, 그렇게 함에 있어 정당한 사유가 있었다면 임대인은 면책되는데, 대표적인 예는 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 발생하는 경우이다.

◇ 실거주 목적으로 주택 매수시, 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부 확인

실거주 목적으로 주택을 매수하는 경우에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지를 확인해야 할 것이다. 임차인이 전 주인(매도인)에게 계약갱신요구권을 행사후, 주택을 매수한 사람은 임차인의 계약갱신청구권을 용인해야 한다는 취지의 판례가 최근 선고되었다(수원지방법원 2020가단569230 판결).

관련하여 법원은, 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 하였고, 임대인이 실거주 등 정당한 사유로 거부권을 행사하지 않은 경우, 임차인은 2년의 계약기간 갱신을 보장받는 것이므로, 그후 임대인이 해당 주택을 제3자에게 매도하고, 그 매수인이 실거주 하겠다고 하여도, 그 매수인은 자신의 실거주 목적을 내세워 임차인을 내보낼 수 없다고 하였다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사